[내년 분양아파트] 분양물량 늘고 알짜 많고..서울에 내집 마련할 찬스

입주 물량 43만가구 역대최대..신도시 붐 일던 97년보다 많아
경기 외곽 등 입주대란 현실화..지역별·단지별 청약쏠림 예상

올해는 서울과 수도권, 부산시, 세종시 분양시장이 호황을 이어간 가운데 전국에서 약 17만가구가 일반분양으로 공급됐다. 저금리 기조가 이어지면서 유휴자금이 분양시장에 몰렸고, 분양시장 열기가 재건축을 비롯한 기존 아파트값까지 끌어올렸다. 그러나 정부가 분양시장 과열지역에 대한 전매제한 강화, 주택담보대출 요건 강화 등을 골자로 하는 부동산 규제책을 잇달아 내놓으면서 주택 거래가 얼어붙었다.

2018년 무술년은 황금 개띠의 해다. 새해에 실수요자 위주로 재편된 시장에서 총명한 선택을 해야 한다. 내년에는 재건축과 재개발 등 정비사업 일반물량이 역대 최고치를 기록할 전망이다. 기존 인프라가 잘 갖춰진 곳에 새 아파트가 공급되기 때문에 아직 내 집을 마련하지 못한 실수요자들의 관심이 분양시장에 집중될 것으로 보인다.

전문가들은 "신규 아파트 청약이야말로 목돈이 부족한 무주택자가 장기적으로 자금 계획을 세워 내 집을 마련하기에 가장 적합하다"고 입을 모은다. 이제 바뀐 분양시장 분위기와 청약자격·대출조건 등에 맞게 새로운 청약·자금마련 계획을 수립하고 기회의 문을 두드릴 준비를 치밀하게 짜야 할 때다.

내년 분양시장은 올해보다 공급 물량이 크게 늘어날 가능성이 높다. 매일경제신문이 부동산정보업체인 닥터아파트와 함께 시공능력평가 100위 안에 드는 건설사를 대상으로 조사한 결과 내년 공급을 계획한 물량은 34만5448가구로 올해(21만4522가구)보다 61%나 많다. 올해 박근혜 전 대통령이 탄핵되고 거의 매달 주택시장 안정화 정책이 쏟아지면서 시장 불확실성이 커지자 건설사들이 신규 아파트 공급 시기를 조금씩 뒤로 미뤘기 때문이다.

현대건설 관계자는 "개포 8단지 등 연내 분양할 예정이었던 재건축 단지들이 상가 문제로 일정이 미뤄짐에 따라 아파트·주상복합 분양 물량이 올해 4069가구에서 내년 2만2691가구로 5배 가까이 늘었다"고 설명했다.

그러나 대내외적 여건에 따라 건설사들이 내년 분양물량을 다시 후년으로 미룰 가능성은 남아 있다. 대우건설 관계자는 "건설사가 분양에 나서기까지 통상 6개월~1년의 준비기간이 필요하다"며 "만일 후년이 내년보다 사정이 나을 것이 확실시된다면 건설사들이 내년 예정물량을 그다음 해로 넘길 것"이라고 말했다.

각종 부동산 대책 영향으로 조정대상 지역 분양 단지들은 투기 수요가 빠지면서 실수요자 위주로 재편되는 모양새다. 투자자들이 전매제한이 덜하거나 공급과잉 우려가 적은 지역으로 선별 투자함에 따라 특정 지역·단지별 청약시장의 쏠림 현상도 나타나고 있다.

내년에 청약하는 단지들은 입주대란 고비를 넘긴 후 2021년께 입주가 예상된다. 부동산114에 따르면 내년 전국 아파트 입주물량은 43만9000가구로 역대 최고 수준이다. 신도시 조성이 한창이던 1997년 43만2000가구보다도 7000가구가량 더 많다. 공급과잉 우려가 높았던 2016년 분양했던 단지들이 내년에 대거 입주하기 때문이다.

이에 따라 내 집 마련 여부를 고심하는 투자자들은 거주지역에 따라 다른 결정을 내려야 한다고 전문가들은 조언한다. 서울의 경우 아직 집이 없는 청약자들은 내년이 비교적 저렴하게 투자 가치 높은 아파트를 분양받을 기회다. 신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 차장은 "내년 개포 4·6단지, 삼성동 상아2차 재건축 등 알짜 재건축 단지 분양이 쏟아진다"며 "주택보증공사가 고분양가 단지에는 분양보증을 안 해주고 있어 서울 실수요자들은 내년이 절호의 기회가 될 것"이라고 말했다.

반면 경기 외곽 등 지역에선 내년 입주 대란이 현실화할 것으로 예상되는 만큼 신중해야 한다고 말한다.

예비 청약자들은 좀 더 세심하게 본인의 자금조달 계획을 짜야 한다. 앞으로 강화되는 금융 규제로 대출받기는 더욱 어려워질 전망이다. 내년 1월부터 총부채상환비율(DTI) 규제를 강화한 신DTI가, 하반기부터는 총부채원리금상환비율(DSR)이 적용된다. 추가 대출을 받을 경우 한도가 절반 수준으로 줄어들고 다주택자는 대출을 받기가 더욱 어려워질 전망이다.

김수연 닥터아파트 리서치팀장은 "무주택자들은 가점이 낮더라도 포기하지 말고 청약에 적극 참여하는 것이 좋다"며 "부적격자가 당첨되는 사례도 많기 때문에 청약에 떨어지더라도 미계약분을 노려야 한다"고 조언했다.

[기획취재팀 = 이지용 차장(팀장) / 박인혜 기자 / 최재원 기자 / 손동우 기자 / 전범주 기자 / 정순우 기자 / 용환진 기자 / 김강래 기자 / 추동훈 기자]