[부동산 전망] 규제 '움찔', 과열은 없다

/사진=이미지투데이

문재인정부가 7개월 동안 쏟아낸 여섯 차례의 부동산정책은 시장을 뒤흔들었다. 초반에는 약발이 먹히지 않았다는 비판도 있었지만 계속된 대책 발표로 현재는 내년 부동산시장에 불어닥칠 광풍을 걱정하는 분위기다. 당장 1월1일부터 각종 대출규제가 시행되는 데다 재건축초과이익환수제가 부활하기 때문에 시장은 대체로 진정국면에 접어들 것이란 분석이 지배적이다. 투기수요 감소가 기대되지만 실수요자의 청약에 걸림돌이 생기는 만큼 시장이 다소 냉각될 가능성도 제기된다. 또 임대주택 등록 유도에 따른 시장효과 반응도 엇갈리는 만큼 불안요소가 산재한다. 반면 주거복지로드맵을 통한 공공임대주택 공급확대 기조가 더해지며 서민주거안정화에 기여할 것이란 전망도 있어 내년 부동산시장은 한마디로 ‘냉탕과 온탕 사이’로 요약된다.

◆강력한 규제 따라 과열은 진정

문재인정부가 부동산시장 과열을 막기 위해 여섯차례나 쏟아낸 각종 정책과 대출규제 등이 1월1일부터 본격적으로 적용되는 만큼 시장에 끼칠 여파는 상당할 것으로 관측된다.

우선 총부채상환비율(DTI) 제도를 개선한 신 DTI가 시행되고 재건축초과이익환수제가 부활한다. 여기에 4월에는 다주택자 양도소득세도 강화된다. 전문가들은 규제의 직적접인 영향권에 있는 주택 수요자는 보유가치를 기반으로 선별적 장기투자가 필요하다고 조언한다.

올해 단기 급등한 서울 등 일부 지역의 가격 상승세도 한풀 꺾일 전망이다. 수요 대비 신규아파트 공급이 많은 지역은 규제와 공급 리스크가 맞물려 가격 약세가 예상된다.

전세시장은 대체로 안정적인 모습을 유지할 것으로 보인다. 서울은 재건축·재개발 사업장 인근 지역을 중심으로 이주수요에 따른 국지적인 전셋값 상승이 전망된다. 반면 지방·광역시는 대규모 신규 아파트 공급이 계속되며 전셋값 약세가 예측된다.

서성권 부동산114 선임연구원은 “올해 발표된 각종 정책이 내년부터 본격적으로 시행돼 시장은 직접적인 규제 사정권에 든다”며 “전체적으로 수요시장 위축과 거래감소가 전망된다”고 분석했다.

분양물량 감소와 극심한 청약 온도차도 지속될 것으로 보인다. 부동산114에 따르면 내년 전국 아파트 분양(승인) 예정물량은 올해(37만8276가구)보다 약 15% 줄어든 32만여가구다.

이현수 부동산114 연구원은 “올해 시행된 각종 규제와 재건축초과이익환수제 부활 등의 여파로 내년 분양물량 감소는 불가피할 것”이라고 전망했다.

다만 시장 규제가 엄격해지고 대출이 까다로워지면서 청약자의 신중한 행보가 이어져 입지에 따라 청약결과가 극명하게 갈리는 지역별 양극화는 앞으로 더욱 심화될 것으로 예상된다.

◆시장 '움찔', 소비자는 '관망'

정부의 각종 규제 여파에 시장 냉각 우려가 커지자 소비자들은 당분간 추이를 지켜보겠다는 입장이다. 다만 집값 상승과 하락 가능성에 대한 의견은 팽팽하게 맞서는 분위기다.

부동산114의 ‘2018년 상반기 주택 시장 전망’ 설문조사에 따르면 전체 설문자(20~50대 721명) 중 매매가가 하락할 것으로 전망한 소비자는 ‘대출 규제 및 금리 상승(39.31%)’을 가장 크게 우려했다. 한국은행이 지난달 30일 금리인상을 단행하고 내년에는 신 DTI와 총체적상환능력비율(DSR) 등 각종 대출규제가 예정돼서다. 이어 ▲입주 등 주택 공급과잉(21.97%) ▲정부의 각종 규제 정책(17.92%) 등이 집값 하락 요인으로 지목됐다.

반면 매매가 상승을 전망한 이들은 ‘서울 강남 재건축 상승(29.63%)’과 ‘실수요자 매매전환(25.19%), 국내 경기 회복 전망(22.96%)’ 등을 선택했다.

정부가 발표한 정책 중 내년 부동산시장에 끼칠 여파가 가장 큰 정책으로는 ‘다주택자 양도소득세 중과(20.11%)’가 꼽혔다. 8·2대책을 통해 내년 4월 시행을 예고한 다주택자 양도소득세 중과는 현행 양도소득세 기본세율 6~40%에 10~20%포인트를 추가 과세하는 내용이다. 조정대상지역(서울 전체 등 총 40여곳) 내에서 다주택자가 보유주택을 팔 경우 2주택자는 10%포인트, 3주택자 이상은 20%포인트가 추가 중과된다.

김은진 부동산114 리서치 팀장은 “최근 1~2년 사이 갭투자가 활발히 진행된 만큼 자금여력이 떨어지는 다주택자는 중과제도 시행을 앞두고 보유주택 중 일부를 매도할 가능성이 높다”고 분석했다.

이밖에 ▲투기과열지구·투기지역 추가 지정(19.14%) ▲신 DTI 시행(16.50%) ▲DSR 시행(12.62%) ▲중도금대출 보증요건 강화 및 보증비율 축소(9.85%) 등이 뒤를 이었다.

◆주거복지로드맵·기준금리 인상 여파는?

지난달 29일 발표된 주거복지로드맵도 내년 부동산시장 동향에 큰 영향을 끼칠 요인으로 지목된다. 주거복지로드맵은 계층별 공공주택 공급 확대, 특별공급제도 개선을 통한 특별공급 확대 등이 민간임대특별법 개정, 주택공급에관한 규칙 개정과 함께 시행된다.

세부적으로는 무주택 서민 등을 위한 주택 100만호 공급 방침과 더불어 청년층부터 신혼부부, 고령층 등 세대별 수요에 맞춘 주거 지원책이 담겼다. 주거복지로드맵은 문재인정부의 주거복지의 핵심 사항이 담긴 제도인 만큼 내년 상반기가 주거복지 정책 실현의 분수령이 될 전망이다.

특히 문재인정부 출범 이후 줄곧 부동산시장 수요 억제를 위한 규제 중심의 대책이 주를 이뤘지만 주거복지로드맵은 공급 확대에 초점을 맞추고 있어 시장에 끼칠 여파는 상당할 전망이다. 우선 값싼 공공주택 물량이 대거 쏟아져 서둘러 집을 사는 이가 줄어들 것으로 보인다. 이 경우 대기수요가 늘고 거래량이 줄어 자연스레 집값이 안정화될 수 있다.

값싼 공공 임대주택으로 수요자가 대거 몰릴 경우 민간 주택시장의 흥행도 장담할 수 없다. 다만 수요자의 대형건설사 브랜드아파트에 대한 선호도와 사회적 인식은 공공임대 아파트를 크게 능가하기 때문에 실제 시장에 끼칠 여파는 제한적일 수 있다.

이밖에 한국은행의 기준금리 인상도 내년 부동산시장에 기칠 여파가 클 전망이다. 기준금리 인상은 시중금리, 대출금리 상승으로 이어져 부동산시장 위축 요인으로 작용할 우려가 있어서다. 또 금리상승은 금융비용 상승으로 이어져 투자수익률 하락으로 번질 우려가 있는 만큼 거래 둔화 가능성도 점쳐진다.

◆임대주택 등록제, 전문가 "글쎄…"

지난 13일 정부가 발표한 ‘임대주택등록 활성화방안’도 내년 부동산시장을 뒤흔들 중요한 열쇠로 지목되지만 전문가의 의견은 엇갈렸다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “임대주택 등록으로 주택 임대소득의 투명화와 임대료 인상 제한을 통한 세입자 주거안정 보호 효과가 기대된다”며 “조정대상지역(서울 등 전국 40곳)의 다주택자의 경우 내년 3월까지 잔금을 청산해야 양도세 중과를 피할 수 있고 장기보유할 가치가 있는 주택(수도권 기준시가 6억 이하, 지방 3억 이하)은 임대주택 등록을 통해 다양한 혜택을 보는 것도 대안이 될 수 있다”고 조언했다.

양지영 R&C연구소 소장은 “각종 세제혜택 등으로 임대사업자 등록을 유도하는 정부 행보는 꽤 긍정적”이라면서도 “임대사업자 혜택이 8년에만 집중돼 실효성에 의문이 드는 만큼 앞으로 적극적인 홍보가 필요하다”고 지적했다.

실망스럽다는 반응도 이어졌다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “다주택자에게 8년이라는 기간을 못 박은 것은 재산권 침해 소지가 있다”며 “세입자 권리보호라는 명분이 집주인의 권리침해로 이어질 수 있다”고 우려했다.

이남수 신한금융투자 부동산 팀장도 비슷한 입장. 그는 “정부가 짧은 기간 동안 여러 차례의 대책을 쏟아내면서 이제는 시장 기대효과보다 식상하다는 반응이 크다”며 “다주택자 입장에서도 정부가 제시한 세제혜택보다 임대소득 이익이 더 큰 만큼 이번 대책이 ‘당근’이라는 평가는 어불성설”이라고 혹평했다.

☞ 본 기사는 <머니S> 제519호(2017년 12월20~26일)에 실린 기사입니다.

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김창성 기자
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