[이슈탐색] 과열된 재건축·분양시장.. 어떤 대책 내놓을까

'분양권 전매제한 기간 연장·1순위 자격 강화' 처방 유력 / 최근 2∼3주 서울아파트 대거 관망세.. 강남 재건축 수천만원 싼 매물도 나와 / 가을 이사철 종료·연내 분양물량 소진.. "더 이상 규제 미루면 제재 효과 없어" / '강남 투기과열' 선정.. 시장 침체 우려 / 전문가 "청약 과열 잡는 것부터 선행"

정부가 이달 말이나 다음달 초쯤 청약과열 및 집값 급등지역에 대한 규제 대책을 내놓을 것으로 보인다. 과열된 재건축과 분양아파트 시장을 겨냥한 규제 대책이 더 늦어질 경우 실효성 논란과 실수요자 피해 등이 예상되기 때문이다.

23일 국토교통부는 “정부는 주택시장 동향을 면밀히 모니터링하면서 필요 시 단계적·선별적인 시장 안정시책을 강구해 나갈 계획”이라고 밝혔다. 다만 대책 발표 여부나 시기 등은 특정하지 않았다.

국토부 관계자는 “최근 2∼3주간 서울 강남권 아파트값 상승폭이 주춤한 상태이지만 여전히 예년에 비해 가격이 높고 상승폭도 적지 않다고 판단하고 있다”고 강조했다. 정부의 규제 발표 가능성 검토 발언 이후 대거 관망세로 돌아선 주택시장을 ‘과열 진정’으로 보기엔 무리라는 뜻이다.

실제 8·25가계부채 경감대책에서 향후 주택공급 축소 방침이 나오면서 가격 상승폭을 키웠던 수도권 아파트 매매시장은 정부의 추가 규제 검토 발언 이후 매도 호가 상승에 제동이 걸린 모습이다. 규제의 주요 타깃으로 거론되는 서울 강남구의 재건축단지는 일주일 사이에 호가가 1000만∼2000만원씩 낮아진 매물이 나왔다. 

하지만 이를 전국적, 일반적인 현상으로 판단하긴 아직 일러 보인다. 한국감정원 통계에 따르면 지난 17일 전국의 아파트값은 재건축과 달리 일주일 전과 같은(0.08%) 상승폭을 유지했다. 부동산114가 조사한 서울 25개 자치구 중 14곳의 아파트 3.3㎡당 평균 매매가격도 사상 최대치까지 치솟았다.

시장에선 정부가 더 규제를 미루면 사실상 과열된 재건축시장 등에 대한 제재 효과는 없을 것으로 예상한다. 가을 주택거래 성수기가 끝나가고 연내로 예정된 주요 분양 물량도 거의 소진되고 있어서다. 오히려 정부가 규제조치를 미룰 경우 가수요 투기세력이 아닌 애꿎은 실수요자만 피해를 볼 수 있다는 우려도 나오고 있다.

내년과 2018년 전국의 아파트 입주 예정 물량(임대 포함)은 각각 37만3360가구, 39만5913가구로 추산된다. 2012~2016년 5년간 연평균 입주 물량보다 10만가구 이상 많은 규모다. 이렇게 새 아파트 공급이 늘어나면 전체 주택가격이 떨어지는 게 시장원리다. 따라서 내년 이후에 주택가격이 하락할 가능성이 있다고 볼 때 현재의 청약과열에 이끌려 뒤늦게 집을 매입해 이른바 ‘상투를 잡은’ 수요자가 피해를 보게 된다.

정부 대책은 분양권 전매제한 기간 연장과 1순위 자격요건 강화 등에 한정될 전망이다. 서울 강남권과 부산 등 일부 지역은 투기과열지구 지정 요건이 됐지만 몇몇 시군구 전체가 과열지구로 지정되면 시장 전반을 냉각시킬 수 있어서 선뜻 꺼내들기 어려운 카드다.

전매제한 기간 연장 등의 대상 지역이 어디가 될지도 관심이다. 서울과 지방에서 분양권 전매 비율과 집값 상승률이 모두 높은 송파, 강동구 등 일부 지역과 세종, 대구, 부산시 등이 거론된다.

박원갑 국민은행 수석부동산전문위원은 “부동산 대책은 특정 지역과 상품에 한정된 과열을 잡는다는 의미에서 청약시장부터 잡는 것을 선행하는 게 바람직하다”고 말했다.

나기천 기자 na@segye.com