가계대출 잡기 위해 아파트 공급 줄이기 나선다

택지매입부터 입주까지 주택공급 단계별 심사 및 대출규제 강화 주택시장 급격 위축 우려..분양권 전매제한 등 고강도 대책 빠져

주택공급 프로세스별 관리방안. 자료=기획재정부

정부가 급증하는 가계부채를 억제하기 위해 25일 내놓은 대책의 핵심은 △아파트 신규분양 물량 축소 △집단대출 분양심사 강화 △아파트 중도금 대출보증 한도 제한으로 요약된다 .

공공택지 공급을 조절하고 분양보증 심사를 강화해 아파트 분양물량을 조절하고 대출심사를 강화해 가계부채 증가를 억제해 나가겠다는 것이다.  한마디로 아파트 공급 조절과 대출규제의 구멍으로 지목되고 있는 집단대출을 옥죄는 투트랙 전략을 구사한 것으로 해석된다.

이에 따라 공공택지 공급이 축소되고 신규사업 인허가가 종전보다 까다로워지게 된다.

기획재정부, 국토교통부, 금융위원회 등 정부 부처와 한국은행, 금융감독원 등 관련 기관은 최근 아파트 집단대출을 중심으로 가계부채 증가가 이어지고 있다고 보고 이같은 내용의 가계부채 관리방안을 이날 발표했다.

◇ 주택 공급과잉 최소화…PF 대출보증 신청 시기·요건 강화

우선 정부는 LH 공공택지 공급물량을 지난해 6.9㎢(12만8000호)에서 올해 4.0㎢(7만5000호)로 축소하기로 했다. 내년 물량도 수급여건 등을 고려해 올해보다 줄이기로 했다.

특히 분양시장 영향이 큰 수도권·분양주택용지를 중심으로 조정에 나설 예정이다.이를 위해 국토부는 택지매입 단계에서부터 LH(한국토지주택공사) 공공택지 공급물량을 조절키로 했다.

초과공급이 우려되는 미분양 관리지역에 대해 오는 9월부터 택지매입 전 HUG(주택도시보증공사) 예비심사 제도를 도입하여 예비심사를 받지 않은 경우 보증발급을 제한키로 했다.

가계부책 종합 대책 요약. 자료=기획재정부

주택공급 과정이 통상 택지매입→인·허가→착공 및 분양→준공 및 입주 과정으로 이뤄진다는 점에서 전 과정에 걸친 대응책을 마련해 적정 수준의 주택공급을 유도하겠다는 것으로 풀이된다.

HUG의 PF(프로젝트 파이낸싱) 대출보증 신청 시기와 요건도 강화된다. 현재 보증신청은 사업계획승인 전에 할 수 있도록 돼 있다. 공공택지의 경우 사업계획 승인 전에도 보증서를  발급받을 수 있었다. 그러나 앞으로는 택지 매입시기 조정을 유도하기 위해 보증신청 시점을 사업계획 승인 이후로 변경했다.

또 사업부지 중 수용 또는 매도 청구대상 토지가 있을 경우 기존엔 보증신청을 허용했지만 앞으로는 수용·매도가 확정된 뒤에만 보증신청을 허용하기로 했다.

◇ 집단대출 옥죈다…중도금대출 보증 1인당 4건→2건으로 제한

특히 가계대출 급증의 주원인으로 지목돼 온 집단대출에 대한 규제가 강화된다. 올해 6월 말 현재 가계부채는 1257조3000억원으로 작년 말보다 54조2000억원 증가한 사상 최고치다. 상반기 주택담보대출 증가액 23조6000억원 중 집단대출(11조6000억원)이 차지하는 비중은 49.2%에 달했다.

정부는 집단대출 관리 강화를 위해 주택금융공사와 HUG의 중도금대출 보증을 현재 100%에서 90%로 낮추기로 했다. 또 보증건수를 두 기관에서 통합관리해 최대 1인당 2건만  보증을 받을 수 있게 했다. 현재는 기관별 2건이라 최대 4건까지 받을 수 있다.

동시에 집단대출 차주의 소득자료 확인과 사업장 현장조사를 의무화했다. 최근 집단대출 실태 점검 결과, 차주에 대한 은행권의 소득확인 절차가 미흡하고 현장 점검이 소홀하게  이뤄지고 있다는 지적에 따른 것이다.

최근 가계부채 추이. 자료=기획재정부

이밖에 중·저소득층이 잔금 대출 시 금리우대를 통해 장기 분할상환·고정금리 방식으로 유도하도록 주택금융공사의 신상품을 공급키로 했다.

금융당국은 이번 대책 이후에도 집단대출 증가세가 꺾이지 않을 경우 집단대출에 대해서도 분할상환 원칙이 적용되는 여신심사 가이드라인을 단계적으로 적용하는 방안을 검토하기로 했다.

◇ 2금융권 대출심사 '깐깐하게'-분할상환 유도

정부는 상호금융 등 제 2금융권의 대출심사를 더 깐깐하게 하고 여러번 나눠서 갚을 수 있도록 하는 대책을 유도할 계획이다. 현재 은행과 비은행은 대출금리 격차가 줄면서 은행에서 대출을 받기 어려운 사람들이 제2금융으로 몰려가는 풍선효과가 나타나고 있다.

제2금융 대출과 관련, 주택담보대출의 경우 상환능력 심사를 강화하고 분할상환을 유도할 방침이다. 토지나 상가담보 대출의 경우 담보적격성 기준을 높이고 신용대출에 대해 총체적 상환능력 평가시스템을 도입할 예정이다.

상호금융권의 주택담보대출은 각 중앙회와 금융당국이 태스크포스(TF)를 만들어 질적 개선방안을 마련키로 했다. 상호금융의 토지·상가담보대출에 대한 담보적격성 기준을 강화해 담보인정비율(LTV) 한도를 최대 15%포인트까지 낮춘다는 방침이다.

주택담보대출 외에 가계대출에 대한 관리도 강화하기로 했다. 전세대출은 분할상환 방식이 없지만 대출 기간에 원금의 10% 이상 상환할 것을 약정하는 경우 보증기관의 전세보증료율을 인하하는 상품을 내놓기로 했다.

◇ 여신심사 가이드라인 적용·분양권 전매제한 등 고강도 대책 빠져

이번 대책에서 가계부채 증가를 가져온 근본적인 원인에 대한 해법은 제시되지 않았다는 지적이 나오고 있다.

주택에 대한 수요를 억제할 만한 집단대출 관련 여신심사 가이드라인 강화나 분양권 전매제한 조치 등이 빠졌다. 분양권 전매제한은 신규 분양 아파트를 매입한 후 일정기간 동안 매매를 금지하는 제도로, 금융당국은 제한 강화를 요구했지만 주택·건설 경기 위축을 우려하는 국토부의 반대로 제외된 것으로 알려졌다.

주택담보대출 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 환원 등 고강도 대책도 제외됐다.

집단대출에 대해서도 지난 7월 이미 내놓은 보증제한 제도를 개선하는 수준에 그쳤다. 은행들이 집단대출 받는 사람의 소득을 파악하도록 의무화하기로 했지만 이는 소득수준별  집단대출 실태 등 리스크 분석을 목적으로 한 것이지, 실제로 소득을 기준으로 개인 심사를 하겠다는 것은 아니다.

이찬우 기획재정부 차관보는 "분양권 전매제한의 경우 도입 시 주택시장 자체가 급격하게 위축될 가능성이 있다"며 "이번 가계부채 관리 방안은 전반적 규제를 큰 폭으로 전환했다기 보다 원인에 대한 외과적 수술로 이해할 수 있다"고 말했다.

이에 대해 일각에서는 주택경기를 건드리기는 곤란하고, 그렇다고 가계부채에 대해 뭔가 대책을 내놔야 하는 처지에서 나온 고육지책이라는 평가가 나오고 있다.

송광섭 기자 songbird8033@segye.com