상환능력 심사 없이 마구잡이..아파트 '집단대출' 급증

1분기 주택대출 증가액 절반 넘어서..DTI 규제도 안 받아 분양시장 활황에 내년까지 증가세 전망..가계부채 뇌관 우려

1분기 주택대출 증가액 절반 넘어서…DTI 규제도 안 받아

분양시장 활황에 내년까지 증가세 전망…가계부채 뇌관 우려

(서울=연합뉴스) 이지헌 박초롱 기자 = 지난해부터 이어진 아파트 분양시장 활황 속에 아파트 집단대출이 가계부채 증가를 주도하고 있다.

소득심사를 제대로 하지 않는 집단대출 비중이 급격히 늘면서 가계부채의 질이 오히려 나빠지는 것 아니냐는 우려가 나온다.

29일 한국은행 금융시장동향 통계와 금융위원회 발표 등을 종합하면 올해 1분기(1∼3월) 은행권 주택담보대출 증가액은 9조6천억원(주택금융공사 정책모기지론 포함)으로, 이 중 집단대출 증가액(5조2천억원)이 53.6%를 차지했다.

주택담보대출 증가액 중 집단대출 비중이 절반을 넘어선 것은 이번이 처음이다.

집단대출이란 신규 아파트를 분양할 때 차주 개인의 상환능력에 대한 심사 없이 중도금과 잔금 등을 빌려주는 은행 대출상품이다.

선분양 제도라는 한국 주택시장의 특수성이 반영된 제도로 흔히 아파트 중도금 대출로도 불린다.

주택담보대출 증가액 중 집단대출이 차지하는 비중은 지난 2014년만 해도 2.5%에 불과할 정도로 미미했다.

그러나 부동산 금융규제 완화와 금리 인하 여파로 신규 분양 물량이 봇물 터지듯 넘쳐나면서 지난해에는 12.5%까지 증가했다.

'밀어내기' 논란을 일으킬 만큼 신규 분양이 쏠렸던 작년 4분기에는 집단대출 비중이 29.6%로 상승하는 등 가파른 증가세를 보였다.

대출 시 소득 심사를 강화하는 내용의 여신 심사 가이드라인이 지난 2월 수도권부터 시행되면서 주택대출은 주춤해졌지만 집단대출은 적용에서 제외되면서 비중이 급상승하는 계기가 됐다.

금융위와 금융감독원은 최근 공개한 '최근 가계부채 동향 및 향후 관리방향'에서 "분양예정 물량이 올해 하반기부터 감소할 것으로 예상돼 집단대출 증가세도 점차 안정화할 것"이라고 전망했다.

그러나 금융당국의 이런 관측과 달리 집단대출 증가세는 좀처럼 수그러들지 않을 기세다.

올해 들어 아파트 분양시장 열기가 꺾일 것이란 예상이 있었지만 오히려 다시 살아나는 모습을 보이고 있기 때문이다.

부동산114 조사에 따르면 올해 상반기 분양물량은 6월로 예정된 5만6천421가구를 포함해 총 17만1천685가구에 달한다. 이는 작년 상반기(14만8천349가구) 보다 늘어난 규모다.

집단대출이 신규 분양물량과 밀접한 상관관계에 있다는 점을 감안하면 분양시장 호조가 하반기에도 지속될 경우 집단대출 증가세 역시 내년 말까지 이어질 가능성이 크다.

일각에서는 이같은 집단대출 증가가 가계부채의 질을 하락시키는 부작용을 초래할 수 있다고 우려하고 있다.

정부는 여신 심사 가이드라인 도입 시 담보 없이 이뤄지는 집단대출의 특성을 고려해 적용 대상에서 배제했다.

입주 시 이뤄지는 잔금대출의 경우 일반 주택담보대출과 성격이 크게 다를 바가 없는데도 부동산 시장에 미치는 영향을 고려한 것이다.

가계부채의 질을 높이려는 취지로 여신 심사 가이드라인을 도입했지만 신규 주택대출의 절반 이상은 총부채상환비율(DTI) 규제 적용을 받지 않으면서 가이드라인과 무관하게 이뤄지고 있는 셈이다.

상환능력 심사를 제대로 받지 않은 집단대출 비중이 늘어나면 외부충격 시 가계부채가 부실에 노출되는 등 잠재 리스크가 더 커질 수 있다.

한국개발연구원(KDI)은 최근 낸 상반기 경제전망 보고서에서 "여신 심사 가이드라인의 예외 조항을 보완해 집단대출 등 가계대출 규제의 사각지대를 축소할 필요가 있다"면서 당국이 집단대출에 대한 규제와 모니터링을 강화해야한다고 지적했다.

기업 구조조정 진행으로 조선 등 특정 업종 의존도가 높은 지역경제가 실업 증가, 소득 악화 등의 충격을 입을 경우 집단대출의 위험은 더 커질 수 있다는 경고도 나온다.

송인호 KDI 연구위원은 "취약업종 고용인원이 많은 지역의 소득이 하락하면 중도금 연체나 미입주 사태가 발생할 개연성이 크다"면서 "집단대출 증가는 가계부채의 질적 구조 하락은 물론 건설사, 나아가 은행의 건전성에도 악영향을 미칠 수 있다"고 말했다.

pan@yna.co.kr

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