급증하는 집단대출.. 커지는 보증금 반환 리스크

"내년 집단대출 年 최고 40조".. 전월세 보증금 떼일 우려 커져한은, 금융안정보고서

지난해부터 최근까지 아파트 신규 분양이 쏟아지면서 2016∼17년 집단대출이 연간 30조∼40조원을 넘어설 것이라는 전망이 나왔다. 많아야 연간 3조원 규모였던 집단대출이 이렇게 늘어나면 가계부채 역시 지금보다 훨씬 빠른 속도로 불어나게 된다.

또 미국의 금리 인상으로 국내 시중금리가 올라가면 530조원 규모에 달하는 전월세 시장도 타격을 받게 된다. 자칫 전월세보증금을 떼이거나 제때 못 받는 사태가 벌어질 수 있다는 경고가 나온다. 

◆내년 집단대출 연간 30조원 넘게 늘어

22일 한국은행이 발표한 금융안정보고서에 따르면 국내은행의 집단대출 잔액은 2014년 101조5000억원에서 9월 말 현재 104조6000억원으로 3조1000억원 늘었다. 올 상반기 안심전환대출이 공급돼 집단대출 금액 중 일부가 주택금융공사의 개인대출로 이전된 점을 감안하면 실제 증가폭은 올 3분기까지 11조1000억원에 이를 것으로 추정됐다.

한은은 “집단대출은 한번 승인되면 분양계약 이후 입주 시까지 약 2년간 이주비, 중도금 및 잔금 대출이 순차적으로 대규모 발생한다”며 “이에 따라 이미 취급된 집단대출에다 최근 주택 분양물량이 늘어나는 추세를 감안할 경우 향후 상당기간 집단대출 증가세가 지속될 것”이라고 예상했다.

한은이 과거 분양분과 향후 분양예정 물량을 고려해 2016∼17년 집단대출 수요를 추정한 결과, 집단대출로 인한 주택담보대출 증가 규모는 월평균 3∼4조원에 달했다. 분양시장이 호황을 이루던 2011년 연간 집단대출 증가액은 4조5000억원으로 최고점을 찍은 이후 1조원 안팎 늘거나 마이너스로 돌아서기도 했다.

집단대출이 이처럼 급증한 것은 지난해 8월 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 규제 완화와 기준금리 인하가 동시다발적으로 단행되면서 부동산 거래가 활발해진 데 따른 것이다.

문제는 최근 미국이 금리를 인상한 데 이어 내년 2월 주택담보대출 심사를 강화하는 내용의 ‘여신심사 선진화 가이드라인’ 시행을 앞두고 벌써부터 부동산시장이 얼어붙고 있다는 점이다. 중도금, 이주비 집단대출의 경우 주로 변동금리, 일시상환으로 취급돼 미국 금리 인상의 영향으로 우리나라도 금리를 올리기 시작하면 직격탄을 맞을 수 있다. 또 집단대출은 일정 집단을 대상으로 대출심사가 일괄적으로 이뤄지는 데다 DTI가 적용되지 않아 일반 주택담보대출보다 개인의 상환능력 심사가 느슨하다는 점도 부실위험 요인으로 지목된다. 이 때문에 집단대출은 가계부채의 양뿐 아니라 질적 구조에도 부정적인 영향을 미칠 수 있다는 것이 한은의 지적이다.

◆주택가격 하락 시 전월세보증금 떼일 위험 커져

주택가격이 크게 떨어지면 빚을 내 집을 산 사람뿐 아니라 임차인들도 전월세보증금을 제대로 돌려받지 못할 가능성이 커진다. 한은이 가계금융·복지조사의 미시자료를 분석한 결과 집주인(임대가구) 가운데 전월세보증금 부채가 금융자산을 초과하는 가구가 전체 임대가구의 43.6%나 되는 것으로 나타났다.

부동산시장이 위축돼 전월세보증금이 갑자기 떨어지면 보증금을 떼이거나 제 때 못 받는 세입자가 생길 수도 있다. 한은 분석 결과 전월세보증금 가격이 20% 급락하는 상황에서는 전체 임대가구의 11.9%가 추가 차입(대출)이 필요한 것으로 추정됐다. 이는 전체 전월세보증금의 1.9% 규모다. 세입자에게 돌려줄 보증금이 모자라 대출을 받아야 한다는 의미다. 또 전체 임대가구의 5.1%(전체 전월세보증금의 0.9% 규모)는 은행에서 LTV 70% 한도까지 대출을 받아도 보증금 반환이 쉽지 않을 것으로 분석됐다.

한은은 “전세가격이 매매가격에 근접한 지역일수록 주택가격의 소폭 하락에도 임차인이 전월세보증금을 못 받을 위험은 크게 늘어날 수 있다”며 “앞으로 전월세 시장이 경색될 경우 가계 전반의 금융 및 실물거래 부담 요인으로 작용할 수 있다”고 지적했다.

김수미·오현태기자leolo@segye.com