[부동산 포커스]온탕 뒤 냉탕..고개 든 '2017년 부동산 위기설'

[이데일리 박종오 기자] 국내 부동산시장에 먹구름이 낄 것이라는 우려가 커지고 있습니다. 이른바 ‘2017년 부동산 위기설’인데요.

실체가 뭘까요?

먼저 지난 26일 발표된 한국은행 ‘지역경제 보고서’부터 보죠.

◇한은 “2·3년 후 지방부터 집값 조정”

한국은행이 지난달 23일부터 이달 12일까지 ‘최근 주택시장 상황 및 전망’을 조사했다고 합니다. 국내 부동산시장 전문가 25명과 전국 부동산 중개업소 307곳이 대상이었는데요.

이에 따르면 전문가 모두가 “내년에도 서울·수도권 집값이 오를 것”이라고 답했습니다. “5% 이상 오른다”는 응답도 16%에 달했고요.

그러나 지방은 달랐습니다. 전문가 33.3%가 “내년 지방 집값이 0~5% 내릴 것”이라고 내다봤습니다. 부동산 중개업자 절반 이상도 “내년 충청권과 대구·경북권 집값이 하락할 것”이라고 답했는데요. 그간 주택 공급이 많았거나 집값이 너무 많이 올랐다는 이유에서입니다.

△자료=한국은행

특히 전문가 83.3%는 “앞으로 2~3년 후 지방 집값이 조정될 수 있다”고 예상했는데요. 수도권(58%)보다 부정적 인식이 컸습니다. 현지 중개업자 80%가량도 강원·제주 등 일부 지역을 제외한 지방의 집값 조정 가능성에 공감했죠.

요약하면 이렇군요. 최근의 ‘주택 공급 과잉’과 ‘생산가능인구 감소’ 등으로 인해 2~3년 뒤부터 지방발(發) 부동산 침체가 시작된다는 겁니다.

◇KDI “올해 16년 내 최대 분양…공급과잉 우려↑”

사실 2017년 위기론은 한국은행이 처음 거론한 것은 아닙니다. KDI(한국개발연구원)가 지난달 말 내놓은 ‘부동산시장 동향’에도 비슷한 내용이 있었는데요.

위기론을 낳은 핵심 배경은 ‘공급 과잉’입니다. 요즘 필요 이상으로 아파트를 많이 짓고 있으니 입주 시점이 되면 집이 남아돌아 집값이 내릴 것이라는, 어찌 보면 당연한 논리인데요.

△자료=KDI

KDI에 따르면 올해 전국의 아파트 분양 예정 물량은 49만 1594가구로, 2000년 통계 작성 이후 최대치를 기록할 전망입니다. 2000년 이후 연평균 분양 물량은 28만 3666가구였는데요. 평균치를 20만 가구 이상 웃도는 겁니다.

전국의 아파트 분양 물량은 2007년에도 29만여 가구에 불과했는데요. 당시는 분양가 상한제 시행을 앞두고 규제를 피하려는 건설사의 ‘밀어내기 분양’이 판쳤던 때죠. 이때 분양했던 아파트가 대거 입주를 시작한 2008년 이후 전국 곳곳에 불 꺼진 미분양 아파트가 속출하고 계약 해지, 입주 거부 사태까지 벌어졌습니다.

올해 분양 물량은 당시보다도 1.7배 정도 많죠. KDI는 올해 분양한 아파트가 입주하는 2~3년 후 당시와 같은 후유증이 예상된다고 경고한 이유입니다.

◇정부도 “공급 조절 필요해”

정부 인식도 이와 크게 다르지 않은데요. 강호인 국토교통부 장관은 지난 25일 취임 후 주택업계와의 첫 간담회에서 “앞으로 신규 주택 수요, 지역 여건 등을 고려해서 적정한 수준의 주택 공급이 이뤄지는 것이 바람직하다”고 말했습니다. 그간의 부동산 경기 부양 기조를 뒤집고, 공급량 조절을 시사한 건데요.

사실 국토부는 2013년 장기주택종합계획을 발표하면서 2022년까지 향후 10년간 적정 주택 공급 규모를 연평균 39만 가구로 추정했었습니다. 하지만 올해 들어 10월까지 전국의 주택 건설 인허가 실적이 벌써 60만 4340가구에 달하고 있는데요.

지금 추세대로라면 올해 인허가 물량은 1990년 이후 15년 만에 70만 가구를 돌파할 전망입니다. 1990년은 노태우 정부의 주택 200만 호 건설 계획에 따라 분당·일산 등 수도권 5개 신도시에 아파트가 대거 들어섰던 때였죠.

△강호인 국토부 장관 [사진=국토교통부]

◇금리 인상·대출규제 강화도 초읽기

또 다른 위기 요인도 있습니다. 미국 금리 인상과 이에 대비하려는 정부의 주택담보대출 관리 강화 방침인데요. 이 같은 요인들이 맞물리면 부동산 경기가 예상보다 빠르게 식으리라는 전망도 적지 않습니다. 주택 구매 심리가 얼어붙어 2017년 이전에 침체 조짐이 나타날 수 있다는 이야기죠.

주택 경기가 불황·회복·호황·후퇴기를 거치며 순환하는 것은 자연스러운 일일 겁니다. 하지만 부동산시장의 문제는 냉탕에서 온탕, 다시 온탕에서 냉탕으로 바뀌는 변덕이 무척 심하다는 점인데요. 여기에 잊을 만하면 ‘대책’을 내놓고 부채질한 정부 책임이 없다고 보기 어렵습니다.

급변하는 경기는 결국 집에 대한 과도한 관심과 피로감으로 이어질 수밖에 없는데요. 지금의 위기설을 대수롭지 않게 넘기지 말고, 이제야말로 장기적인 수급 조절 방안 등 시장 안정을 도모하는 부동산 ‘정책’을 고민해야 할 시점 아닐까요.

박종오 (pjo22@edaily.co.kr)