"고정금리·원금분할".. 주택대출 까다로워진다

[가계부채 관리 방안 후퇴 소문에, 정부 "예정대로 갈 것"] 임박한 美 금리 인상으로 국내 금리 따라 올라갈 경우 연체자 속출 상황 예방 위해 LTV·DTI 60% 넘는 대출, 원금분할상환만 가능해져 "주택 구매 수요 제약으로 부동산 경기 악영향" 우려도

급증하는 가계부채를 통제하기 위해 금융위원회와 은행권이 마련 중인 가계부채 관리 방안 세부안 발표가 임박하면서 내년 1월부터 적용될 새 주택담보대출 규정에 대한 소비자들의 관심이 커지고 있다. 세부안은 금융위원회가 지난 7월 내놓은 가계부채 관리 방안의 구체적 내용을 담은 것으로 12월 중에 발표될 예정이다.

11월 말로 예상됐던 발표가 다소 미뤄지자 기획재정부가 경기 위축을 우려해 초안에 담긴 내용을 완화하도록 유도 중이라는 소문이 돌고 있다. 하지만 정부는 정책이 부동산시장에 미칠 영향 등을 최종적으로 점검하고 있을 뿐 정책 방향을 수정하지는 않겠다는 입장이다. 기획재정부 고위 당국자는 27일 "관리 방안 세부안 초안 수립부터 함께 참여한 기재부가 이를 집행하는 과정에서 제동을 건다는 것은 말이 안 된다. 7월 발표했던 관리 방안에 포함됐던 대책을 충실하게 반영하고 있는지 등을 검토해 12월에 발표할 예정이며 (초안의) 내용이 바뀌는 것은 아니다"고 말했다.

◇'빚 갚을 수 있는 능력' 더 꼼꼼히 본다

가계부채 관리 방안의 핵심은 이자만 갚는 변동금리 주택대출 대신 고정금리―원금분할상환 대출을 늘리고, 은행이 주택대출을 취급할 때 대출자가 이를 갚을 능력이 있는지를 보다 정교하게 심사하겠다는 것이다. 임박했다고 알려진 미국의 금리 인상 이후 우리나라에서도 시장 금리가 따라 올라갈 경우 변동금리 대출자의 이자 부담이 불어나 연체자가 속출하고, 금융·경제 시스템 전반이 불안해지는 상황을 예방하기 위한 조치다.

이를 위해 금융위와 은행권은 1월부터 LTV(주택담보인정비율)·DTI(총부채상환비율)가 각각 60%를 넘는 주택대출에 대해 원금분할상환 대출만 가능하도록 할 방침이다. 은행이 모든 주택대출 신청자에 대해 소득 자료를 확인해 DTI를 산출한 후 이를 대출 승인 여부에 활용하도록 하는 내용도 관리 방안에 포함됐다. 현재는 수도권 아파트에 대해서만 'DTI 60%'가 적용되고 있다.

LTV·DTI에 더해서, 다른 대출에 대한 원리금 상환 부담액을 취합해 산정하는 총부채원리금상환비율(DSR)이 주택대출 심사 시 추가 참고 자료로 활용된다. 만약 DSR이 80%를 넘으면 대출에 제약을 받을 수 있다. 아울러 은행은 변동금리 주택대출을 심사할 경우 앞으로 금리가 올라갈 가능성까지 고려한 금리를 뜻하는 '스트레스 금리'를 적용해 대출 가능액을 산출해야 한다. 은행권은 지난 몇 년 동안의 금리 변동 추이를 감안할 때 2%포인트 정도의 스트레스 금리가 적용되리라고 보고 있다. 만약 스트레스 금리를 적용한 원리금 상환액이 연소득의 80%가 넘으면 대출이 제한된다.

◇"부동산 경기에 찬물 끼얹을라"

가계부채 관리 방안은 과도한 대출을 억제해 이미 1100조를 넘어선 가계 빚을 통제하는 데 효과가 있을 것으로 보인다. 그러나 시장에선 갑작스러운 대출 통제가 간신히 살아나고 있는 부동산 경기에 찬물을 끼얹을 수 있다는 우려도 제기된다. 경기 침체로 가계 소득이 그다지 늘지 않는 상황에서 주택대출 원금 상환을 강제할 경우 가계가 쓸 수 있는 돈이 줄고 소비가 위축되리라는 전망도 나온다. 주택대출로 2억원을 연 3.5% 금리로 빌리고 이자만 갚는다면 매월 약 58만원을 내면 되는데, 10년에 걸쳐 원리금 상환을 할 경우 매월 약 198만원을 갚아야 한다. 원금이 단계적으로 줄어 이자 총액이 감소하는 효과는 있지만, 가계 입장에서 '당장 쓸 돈'은 많이 줄어드는 셈이다. 우리금융경영연구소 임일섭 금융연구실장은 "기본적인 방향은 맞고 금융 건전성에는 도움이 되겠지만 대출 규제를 갑자기 세게 하면 주택 구매 수요를 제약해 부동산 경기에 악영향을 줄 수 있다. DTI 관련 규정을 강화하면 LTV를 조금 높이는 식으로 DTI와 LTV를 적절히 조화시키는 등 제도를 탄력적으로 운용할 필요가 있다"고 말했다.

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