차곡차곡 모은 전세금, 떼일까 걱정되나요

[한겨레] ‘깡통전세 불안’ 막는 전세금 보증상품

전세금이 매매가의 70% 넘을 땐
필수적으로 가입하는 편이 좋아

최근 전세난으로 전셋값이 천정부지로 오르면서 전세금 반환을 걱정하는 세입자들이 늘어나고 있다. 국민은행 통계를 보면, 10월 현재 수도권의 아파트 매매가격 대비 전세가격 비율(전세가율)은 사상 최고치인 73.5%에 이른다. 이에 따라 세입자들이 집주인에게 맡긴 전세금을 온전하게 돌려받기 어려워지는 이른바 ‘깡통전세’ 위험도 크게 높아지고 있다.

요즘 같은 때 임차인들이 깡통전세 위험에 대비하는 최선의 방법은 금융기관이 전세금을 대신 지급해주는 보증상품에 가입하는 것이다. 주택도시보증공사의 ‘전세금반환보증’ 또는 에스지아이(SGI)서울보증의 ‘전세금보장신용보험’이 그것이다. 한때 이런 보증상품은 전세 세입자들 중에서도 주로 고가 전세 세입자가 이용하는 ‘선택사항’에 가까웠지만 요즘은 상황이 달라졌다. 전세금이 많고 적은지 여부를 떠나 ‘전세가율’이 높은 주택의 세입자라면 필수적으로 가입해야 한다는 게 전문가들의 조언이다.

주택도시보증공사 ‘전세금반환보증’
수도권 4억·지역 3억 이내 전셋집
수수료 연 0.15%…일부 감면 가능

■ 색깔 다른 두 보증보험

주택도시보증공사의 ‘전세금반환보증’은 지난해 출시돼 올해 9월까지 가입자가 8228가구(1조4590억원)에 이르고 있다. 아파트부터 단독주택, 다가구, 다세대, 연립, 주거용 오피스텔까지 주거용으로 활용되는 대부분 주택이 가입 대상이 된다. 다만, 정부가 서민들을 위해 정책적으로 마련한 제도인 만큼 수도권의 경우 4억원, 그밖의 지역은 3억원 이내의 전셋집까지 가입할 수 있다.

보증요율은 연 0.15%로 신혼부부, 다자녀가구, 고령가구 등 사회배려계층은 최대 46%까지 보증료를 감면받을 수 있다. 애초에는 전세보증금 전액에 대하여 가입해야 했으나 지난 9월부터는 전세금 일부에 대해서도 원하는 금액만큼만 가입하여 보증료 부담을 더 줄일 수 있다.

이 보증상품의 특징은 은행에서 전세금을 대출받을 때 필요한 보증도 한꺼번에 받을 수 있는 ‘전세금안심대출’과 함께 이용할 수 있다는 것이다. 이때는 대출에 따른 특약보증료(0.05%)가 추가된다. 예를 들면, 전세금 1억원에 대출을 8000만원 받는다고 가정할 때 보증료는 월 1만5800원 수준이 된다. 보증 가입 상담과 신청은 우리은행, 신한은행, 국민은행, 광주은행, 엔에이치(NH)농협 전국 지점에서 가능하다.

에스지아이서울보증의 ‘전세금보장신용보험’은 ‘전세금반환보증’과 달리 임차보증금 보증 한도에 제한이 없는 게 특징이다. 수도권에서 4억원을 넘는 전셋집도 보험에 가입할 수 있다는 뜻이다. 대신 보증수수료는 아파트가 연 0.192%, 기타 주택은 연 0.218%로 높은 편이다. 다만, 전세금과 선순위 채권액을 합친 금액이 해당 주택 추정 시가에서 차지하는 비율(LTV)이 60% 이하로 낮으면 수수료를 20~30% 할인받을 수 있다.

■ 내게 딱 맞는 보증상품은?

세입자가 두 보증 상품 가운데 무엇을 이용할 것인지 고르는 기준은 간명하다. 양쪽 모두 가입이 가능한 수도권 4억원 이하 전셋집이라면 상대적으로 수수료가 적은 ‘전세금반환보증’을 이용하면 된다. 반대로 4억원이 넘는다면 ‘전 세금보장신용보험’에 가입하는 게 현실적이다.

SGI서울보증 ‘전세금신용보험’
보증한도 무제한…4억 이상도 가능
아파트 연 0.192% 주택은 0.218%

주택도시보증공사의 ‘전세금반환보증’은 보증 한도액이 정해져 있다는 점도 눈여겨봐야 한다. 이 상품은 선순위 채권액(집주인이 담보대출을 받으면서 설정한 등기부상 근저당 최고액 등)과 임차보증금 합산금액이 아파트의 경우 시세의 100%, 주거용 오피스텔과 연립, 다세대주택은 80%, 단독·다가구주택은 75% 이내까지만 보증 대상이 된다. 예컨대 시세 2억원짜리 연립주택은 선순위 근저당이 없는 때라도 임차보증금 1억6000만원까지만 보증이 된다는 뜻이다. 즉 1억8000만원짜리 전세 세입자도 보증은 들 수 있지만 공사가 반환해줄 수 있는 금액의 한도는 1억6000만원이라는 뜻이다. 이에 반해 에스지아이서울보증의 ‘전세금보장신용보험’은 주택 유형에 관계없이 선순위 설정최고액과 임차보증금 합산금액이 해당 주택 추정 시가의 100% 이내이면 가입할 수 있고, 보증한도는 따로 두지 않고 있다.

두 보증상품의 또다른 차이는 집주인의 동의 여부다. 에스지아이서울보증의 ‘전세금보장신용보험’은 집주인에게 보증보험 안내서를 보내면서 동시에 집주인 개인정보 수집 동의를 받는 절차를 거쳐야 한다. 사실상 집주인의 동의가 필요한 셈이다. 이에 반해 주택도시보증공사의 ‘전세금반환보증’은 집주인에게 안내서만 송달될 뿐 따로 동의를 필요로 하지는 않는다.

한편 지난 9월부터 도입된 전세금반환보증의 부분 보증은 이 상품의 최대 장점으로 떠올랐다. 세입자로서는 전세금 중 일부만 보증에 가입해도 ‘깡통주택’ 우려를 줄이는 효과를 얻을 수 있기 때문이다. 예를 들어 집주인이 선순위 근저당 등이 없는 매매가격 3억원짜리 아파트의 전세금을 2억원에서 2억5000만원으로 올렸다면 세입자로서는 5000만원에 대해서만 반환보증을 가입하는 게 가능해졌다. 만일 이 집이 경매로 넘어가면 보증을 통해 공사로부터 5000만원은 먼저 돌려받으며, 이후 경매 낙찰가격이 2억원만 넘는다면 세입자로서는 보증금 전액을 회수할 수 있는 길이 열린다. 김규정 엔에이치(NH)투자증권 부동산연구위원은 “두 보증상품은 집이 경매로 넘어가 보증금을 떼일 우려가 있는 경우뿐 아니라 계약 만료일 한달이 지나도록 집주인이 전세금을 돌려주지 않는 경우에도 보증금을 지급받을 수 있는 게 장점”이라며 “전세가율이 70% 이상인 전세 계약을 맺는 세입자라면 의무적으로 보증을 이용하도록 하는 제도적인 조처도 필요해 보인다”고 말했다.

최종훈 기자 cjhoon@hani.co.kr

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