가계부채 또다른 뇌관 '분양시장 집단대출'

2개월새 주택담보대출 10조원 증가 주도분양권만으로 묻지마 대출..정부 속수무책

분양시장 과열로 아파트 집단대출에 따른 주택담보대출이 크게 늘면서 금융당국의 기존 가계부채 대책 실효성에 의문이 제기되고 있다. 소비자들이 분양권만 있으면 손쉽게 대출을 받을 수 있고, 시중은행들도 상환능력을 따지지 않고 대출실적 경쟁에 가세하면서 주택담보대출 규모를 급속히 늘려 나가고 있기 때문이다. 하지만 정부 대책에서는 관련 내용이 쏙 빠져 있어 가계부채의 또 다른 뇌관으로 떠오를 전망이다.

11일 금융권에 따르면 6대 시중은행(국민·신한·우리·KEB하나·농협·기업)의 주택담보대출 잔액은 지난달 331조8844억원으로 지난 7월 가계부채 발표 당시(321조5709억원)보다 10조3135억원 늘었다.

금융당국은 주택담보대출 급증 이유로 아파트 집단대출을 꼽고 있지만 그렇다고 마땅한 대책은 없다. 집단대출이란 소비자가 분양 아파트나 재건축 아파트 입주 시 개별 심사 없이 집단으로 대출해주는 것을 뜻한다. 집단대출은 입주 2~3년 전 분양 시점에 내는 중도금과 입주할 때 내는 잔금대출로 나뉜다.

최근 주택담보대출 증가세는 신규 분양시장이 과열 양상을 보이면서 소비자들이 '너도나도' 은행에서 중도금 대출을 받고 있기 때문이다. 상환능력을 보지 않기 때문에 분양권만 있으면 대출할 수 있다. 은행도 영업점을 중심으로 실적 쌓기에 치중하면서 집단대출이 증가하고 있다.

은행들이 집단대출에 열을 올리는 이유는 '찾아오는 고객'을 일일이 상대해야 하는 일반 주택담보대출과 달리 분양 현장에서 곧바로 대규모 고객을 확보할 수 있기 때문이다. 은행 내부적으로는 대출과 예금상품 취급 과정에서 발생하는 이익에 대한 '직원 이자이익평가'에서 집단대출이 주택담보대출보다 높은 평가를 받을 수 있다는 점도 한몫한다. 일반 주택담보대출과 달리 집단대출의 중도금 대출 부분은 담보가 없는 '신용대출' 형태라 금리가 일반 주택담보대출보다 높게 책정된다.

이달 전국 아파트 분양 가구는 8만3000여 가구에 달할 전망이다. 지난해 10월 5만3000여 가구가 분양된 것에 비해 36% 증가한 규모다. 올해 신규 분양물량은 총 48만가구로 예상돼 2007년 부동산 활황 이후 가장 많을 것으로 보인다.

문제는 추후에 분양시장 과열 열기가 가라앉고 집값이 떨어지기라도 하면 현재 대출을 받은 이들 부담이 가중된다는 점이다. 2008년 당시에도 분양 때보다 아파트 시세가 떨어지면서 중도금 대출 연체가 발생해 은행들의 건전성을 위협했다.

금융위원회가 지난 7월 내놓은 가계부채 대책에는 집단대출에 대한 내용이 빠져 있다. 아파트를 담보로 하면서 개개인의 상환 심사를 거치지 않는 집단대출 특성상 리스크가 가시화하면 연체율이 다른 주택담보대출보다 커질 수 있다는 얘기다. 금융당국은 각 은행 여신담당 부행장에게 "집단대출을 자제해 달라"고 당부했지만 근본적인 대책은 아니라는 지적이 나온다. 자제해 달라는 당부가 대책의 전부인 셈이다.

한 시중은행 여신담당 임원은 "집단대출의 경우 내년 미국 금리 인상과 집값 하락이 이어지면 은행 입장에서 건전성에 위협을 받게 된다"고 밝혔다.

한편 다음달부터 소비자들은 거치식으로 이자만 내던 주택담보대출을 분할상환으로 변경해도 기존 대출한도를 유지할 수 있게 된다.

금융위의 개정안에 따르면 만기 일시상환 방식으로 주택담보대출을 받은 사람이 원리금 분할상환 대출로 빚 갚는 방법을 바꾸면 주택담보대출비율(LTV)이나 총부채상환비율(DTI)을 재산정하지 않아도 된다. 종래에는 주택담보대출을 연장하더라도 상환방식 변경, 재약정, 대환대출 시 LTV·DTI를 재산정해 결과적으로 대출한도가 줄어들었다.

[정석우 기자 / 김효성 기자]

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