전·월세 전환율 낮춰도 신규 계약엔 적용 안 돼

정부·여당 6% → 5% 인하 검토보증금 1억 대신 연 월세 500만원기존 전환 계약만 해당돼 한계야당이 내놓은 전·월세 상한제는전셋값 크게 오를 우려 있어 반대

서울 마포구의 59㎡ 아파트에 전세로 사는 이모(38)씨는 계약 만기를 한 달여 앞두고 골머리를 앓고 있다. 2년 전 2억8000만원에 계약했던 집주인이 새 제안을 해왔기 때문이다. 현재 전세 시세는 2년 전보다 1억원 오른 3억8000만원. 집주인의 요구는 기존 전세보증금 중 1억3000만원을 도로 내주고 1억5000만원만 남길 테니 월세로 80만원을 달라는 내용이었다. 이처럼 전세금 상승액을 월세로 돌리는 ‘반전세’ 대신 기존 보증금을 일부 내주고 월세를 더 받겠다는 요구까지 나오고 있다. 이씨는 “보증금을 일부 돌려받아도 한 달에 80만원을 내는 것이 쉽지 않아 고민하고 있다”고 말했다.

　4일 한국감정원에 따르면 지난 2년(2013년 9월~2015년 9월)간 전국 주택의 전셋값은 평균 9% 올랐다. 시·군·구 중에선 고양시 일산동구(26.9%) 가장 높은 상승률을 기록했다. 서울에선 노원구(20.2%)가 가장 많이 올랐다.

　전세 물량이 줄면서 전셋값 상승세는 당분간 지속할 것으로 예상된다. 하지만 정부는 공공임대주택과 중산층용 임대주택인 ‘뉴스테이’ 공급을 확대하는 것 말고는 뾰족한 대책은 내놓지 못하고 있다. 국회도 서민주거복지특위를 구성해 대책을 논의하고 있지만, 여·야간의 입장차로 뚜렷한 결론을 내지 못하고 있다.

　정부·여당은 현재 6%인 전·월세 전환율을 5% 정도로 낮추는 방안을 검토하고 있다. 김경환 국토교통부 1차관은 지난달 3일 특위에 나와 “전·월세 전환율을 5% 정도로 낮추는 것이 국토부의 입장”이라고 말했다. 전·월세 전환율은 보증금 대비 1년간 월세부담액의 비율이다. 예컨대 보증금 1억원을 올리는 대신 한 달에 50만원씩 연간 600만원의 월세를 냈다면 전·월세 전환율은 6%가 된다.

　하지만 전·월세 전환율의 인하 효과는 제한적이다. 현행 주택임대차보호법에 따르면 이 전환율은 기존 계약 기간 중 전세에서 월세로 돌릴 때만 적용된다. 신규 계약이나 연장 계약엔 해당하지 않는다. 정부가 정하는 전환율은 하나의 참고 지표일 뿐이다.

　이 때문에 야당은 가격을 제한하는 전·월세 상한제와 계약이 만료됐을 때 기존 세입자가 계약갱신을 요구할 수 있는 권리를 주자고 주장하고 있다. 하지만 정부 측은 전·월세 상한제는 받아들일 수 없다는 입장이다. 일단 제도 시행 전에 집주인이 전셋값을 크게 올릴 가능성이 있다. 또 집을 사서 세를 놓으려는 사람이 줄면 전·월세 공급이 감소한다. 또 집주인이 집 관리를 부실하게 할 수도 있다. 2년 계약이 끝난 뒤 기존 세입자에게 계약갱신 청구권을 보장하면 기존 계약자는 좋지만 새로운 지역에 이사를 하려는 사람들은 더 힘들어질 수 밖에 없다는 우려도 나온다. 김재정 국토부 주택정책관은 “강제력이 없다고 해도 전·월세 전환율을 낮추면 월세 하락을 유도할 수 있다”며 “규제는 부작용을 낳는 만큼 임대주택을 많이 공급하고 전세대출과 주거급여 확대를 통해 보완해야 한다”고 설명했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “집주인에게 세제 혜택 등 확실한 인센티브를 주지 않고 전·월세 상한제를 시행하면 집주인이 집 관리를 소홀히 해 환경만 나빠지고 전·월세 공급도 준다”고 말했다.

반면 조명래 단국대 도시계획부동산학부 교수는 “전·월세 상한제를 도입하되, 은행 금리나 물가상승과 연계하도록 한다면 이를 반 시장적으로 보기 어렵다”며 “전·월세 상한제가 효과를 거두려면 계약갱신청구권 등도 함께 제도화돼야 한다”고 말했다. 김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 “정부가 법적 근거와 가이드라인만 제시하고 실제 임대료 제한과 대상 지역은 지자체가 지역 상황에 따라 자율적으로 결정하도록 하는 방안도 고려해야 한다”고 제안했다.

　보다 적극적인 대책이 필요하다는 주장도 나온다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “중·장기적인 공급대책에만 매달릴 수는 없다. 전세난 해결을 위해선 전세 수요를 매매 수요로 돌려야 하는데 이를 위해 한시적으로 양도소득세를 면제하는 방안을 도입해야 한다”고 말했다.

　 세종=김원배·김민상 기자, 황의영 기자 onebye@joongang.co.kr

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