매매보다 비싼 전세..'전세 깡패'도 등장

■ 김방희, 생활경제연구소장

[앵커]

하늘 높은 줄 모르고 오르는 전셋값이 오르다 오르다 이젠 매매가까지 뛰어넘었다고 합니다. 지난달 서울 종암동 아파트에서59제곱미터 3층 매물이 3억 4천5백만 원에, 1층은 3억 천만 원에 팔렸는데요. 비슷한 시기 똑같은 3층 매물 전세 계약이 3억 5천만 원에 이뤄졌습니다.

길음동에도 전세가가 매매가보다 5백만 원 더 비싼 아파트가 나왔습니다. 문제는 전셋값 상승 추세가 계속돼 매매가 대비 전셋값의 비율, 전세가율이 계속 오르고 있다는 겁니다. 최근에는 70%에 육박했는데, 1억짜리 집 전셋값이 7천만 원이나 된다는 거죠. 전세가 뛰니 월세도 뜁니다.

전국에서 가장 비싼 월세 아파트는 보증금 1억 원에 한 달 임대료가 1천 50만 원이라고 하는데요. 이제는 월세도 부르는 게 값이라고 합니다 사람 사는 데 기본이 되는 집 구하기가 왜 이렇게 힘들어졌을까요.

전문가와 자세하게 알아보겠습니다. 김방희 생활경제소장 모셨습니다. 층수나 집 상태 같은 것이 집값에 영향을 미치기는 하지만 그래도 서울 아파트에서 전세가가 매매가보다 올랐다, 앞섰다는 이건 상당히 기이한 현상 아닙니까?

[인터뷰]

그렇습니다. 경제학적으로 혹은 상식적으로 납득하기는 쉽지 않은 현상인데요. 이유는 크게 두 가지에서 찾아봐야 될 것 같습니다. 우선 첫 번째는 워낙 전세물량이 달립니다. 요즘 월세나 반전세로 바뀐다, 이런 이야기들 많이 들어보셨을 겁니다.

반전세라는 것은 보증금도 내고 월세도 내는 이른바 중간 형태를 얘기하는데요. 물량은 달리는데 전세 수요는 크게 늘고 있습니다. 워낙 저금리로 전세자금대출을 얻기도 쉬운데다가 전세보증금이라는 게 나중에 돌려받으면 되니까 사실상 예금의 기능도 있거든요.

이러다 보니까 전세 공급하고 수요의 불일치가 벌어지고 있고 특히 심한 지역에서는 매매가보다 전세가가 앞서는 기현상도 이어지는 겁니다. 아까 말씀해 주신 전세가, 매매가가 비슷하거나 혹은 역전된 지역들의 특징을 살펴보면 서울 강북지역 대단위 아파트중소형 평형들입니다.

서울지역 전세가, 매매가 비율 상위지역들을 살펴보면 성북구, 강서구, 동작구 이런 순서인데요. 이들 지역 대부분 공통점이 있습니다. 역세권으로 도심 진입이 쉽고 또 재건축, 재개발 수요가 급격히 높아진 곳이거든요.

이런 지역에서는 전세물량은 상당히 줄었고 전세수요는 급격히 늘면서 이런 기현상이 벌어지고 있습니다.

[앵커]

그런데 또 세입자 입장에서는 깡통전세가 늘면서 보증금을 돌려받지 못할까 하는 우려도 나오고 있는데요. 그렇다면 지금처럼 전세가가 매매가를 뛰어넘는 현상이 나타나는 거는 규제가 필요한 상황 아닙니까?

[인터뷰]

지금 깡통전세 우려가 커지고 있는 건 사실입니다. 왜냐하면 집값이 이런 상황에서 하락하거나 경매로 넘어가게 되면 높은 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 크죠. 현재 세입자 입장에서 이걸 보호하는 제도도 있기는 합니다.

보증수수료라는 걸 내면서 또 시주택보증공사에 번세금 보장 같은 걸 활용하는 겁니다. 그런데 이게 전세보증금이 4억이 넘으면 해당이 안 됩니다. 이 경우에는 서울보증보험에 전세금보장신용보험이라는 걸 가입해야 되는데 보험료를 내고 아무래도 가입절차가 있다 보니까 많이들 가입들을 안 하셨죠.

그런데 지난해부터 깡통전세 우려가 워낙 커지면서 가입이 늘고 있습니다. 마땅한 대책이 별로 없습니다, 사실은 깡통전세에 대해서.

[앵커]

지금 전세값이 이렇게 매섭게 가파른 오름세를 보이는 원인은 뭐라고 봐야 될까요? 요즘 전세깡패, 이런 표현도 등장을 했던데 이건 무슨 뜻이죠?

[인터뷰]

어제 국회 교통위 국정감사에서 등장한 용어입니다. 이 용어가 등장했다는 거 자체가 지금 실수요자 외에 전세에 대해서도 투기수요가 가세했다는 뜻입니다. 무슨 얘기냐 하면 무피투자는 내 피를 묻히지 않고 내 돈을 묻히지 않고. 그러니까 전세가가 워낙 높으니까 소액을 가지고 아파트를 사서 투기를 하는 겁니다.

[앵커]

원리가 어떻게 되는 거죠, 그러면?

[인터뷰]

예를 들어서 2억짜리다 그러면 1억 8000 정도가 전세가라고 그러면 현금이 많이 필요없는 거 아닙니까? 2000만 원만 있으면 집을 살 수 있는 겁니다. 이건 한 채만 구하는 게 아니라 투기세력들이 대단위이것부터에서 여러 채를 구해 놓고 전세가격은 계속 올라가고 있으니까 전세를 갱신할 때 전세가를 올리는 거죠. 이거는 전세깡패라고 그럽니다.

두 가지 방식를 통해서 투기세력들이 고공행진중인 전세가를 이용해서 현금들을 챙기고 목돈을 가지고 또 다른 투기를 하는 이런 양상들이 거듭되고 있는 건데 이건 역설적으로 보면 실수요 외에 전세가 고공행진에 투기세력도 가세했다는 뜻이니까 전세가가 매매가를 앞지른 현상은 계속될 추세는 아니고 일시적인 기현상이다. 이렇게 볼 수 있습니다.

[앵커]

그러면 투기수요도 수그러들 것이다.

[인터뷰]

그렇습니다. 그러면 집을 사기 시작하면 전세수요가 조금 줄어들 테니까 역설적으로 이 문제가 풀리는 데 한몫할 수도 있겠다는 생각이 듭니다.

[앵커]

지금 전셋집 구하기가 힘들어지면서 월세가격도 같이 오르고 있다고 하는데요. 우리나라 월세를 외국과 비교해 봤을 때 어느 정도 수준이라고 볼 수 있을까요?

[인터뷰]

우선 월세가 높아지는 이유는 어떻게 보면 당연합니다. 전세는 어쨌든 계약기간이 끝나면 돌려줘야 되니까 전세 입주자 입장에서 보면 금리는 0%지만 사실 예금에 해당되죠. 그러다 보니까 전세를 기피하는 게 건물주들 입장인데 월세를 전세계적인 대도시들하고 비교할 수 있느냐, 이 부분은 사실 논란이 많습니다.

왜냐하면 그동안 우리의 경우는 전세비중이 꽤 높았습니다. 그러다 보니까 월세 환산이 어렵고 그래서 비교도 어려웠고 특히 세계적인 대도시 같은 경우에는 여러 가지 임대료 규제 정책들이 있습니다. 이거 때문에 직접 비교가 쉽지는 않은데요.

예를 들어서 미국 뉴욕의 맨해튼 같은 경우에는 공공임대주택도 상당히 많고 임대료 상한선 규제를 받는 지역도 있습니다. 또 지역임대료위원회를 만들어서 적정월세라는 걸 부과하다 보니까 시장가격을 추산하기가 어렵습니다.

그러나 그동안 우리 전세비중 같은 걸 감안하면 우리 임대료 수준이 세계 최고 수준은 아니지 않느냐. 이런 게 있었죠.

[앵커]

지금 월세가 상당히 비싼 세 지역이 그래픽으로 나오고 있는데요. 송파구 잠실 푸르지오 월드마크 아파트 같은 경우 보증금 1억에 월세 1000만원이 넘습니다. 보증금 1억에 월세 1000만원. 이 정도면 이게 어떻게 되는 겁니까, 여기 사시는 분들은 어떤 분들인지 궁금하네요.

[인터뷰]

중산층이 들어갈 수는 어려운 상황이라고 봐야 되겠죠. 월 1000만원 소득이 되는 중산층이 많지 않으니까요. 이런 경우는 조금 비정상적인 경우라고 볼 수 있는데 이런 상당 부분이 주거 당사자가 관련 법인의 비용으로 처리하고 있을 가능성이 높습니다, 이 월세를.

무슨 이야기냐 하면 당사자가 대표로 되어 있는 명의법인이라든가 혹은 부모 명의의 법인에서 이걸 비용처리하고 있을 가능성이 상당히 높죠. 그렇게 되면 절세효과를 상당히 누릴 수 있거든요. 또 상당히 이례적인 경우라고 할 수 있는 게 지역별로 보시더라도 월세 상위 100위까지 뽑아보면 주로 서울 강남지역에 집중되어 있고요.

경기 분당이라든가 부산 해운대구 정도로 지역적인 한계는 분명히 있다고 하겠습니다.

[앵커]

앞서 뉴욕 맨해튼에는 임대료 규제정책이 있다는 말씀을 해 주셨는데요. 우리나라는 임대료를 규제하는 정책이 따로 없는 건가요?

[인터뷰]

그렇습니다. 여러 가지 논란이 있습니다. 시장을 왜곡시켜서 오히려 상황을 악화시킬지도 모른다, 이런 우려도 있는데. 다만 전세의 월세전환 추세가 너무 가파르거든요. 5년 전에는 10가구 중에서 한 3가구 정도가 월세라든가 반전세였는데 지금은 5개. 아마 내년 정도면 10개 중에 6, 7개 정도가 이렇게 월세형으로 바뀌지 않을까 이런 생각이 들거든요.

그러다 보니까 규제가 필요하다, 이런 지적들이 있습니다. 야당 같은 데서는 아예 전월세상한제라고 해서 상한선을 정하자, 이런 주장을 하고 있습니다마는 그렇게 되면 단기적으로 오히려 전월세 물량이 줄어들어서 악화시키는 게 아니냐는 반론도 있습니다.

또 일각에서는 이런 지적도 합니다. 지역 대표주민들을 중심으로 해서 지역임대료위원회같은 걸 만들어서 적정 전월세를 정하게 하자라는 의견도 있고요. 이런 여러 가지 대책들이 나오고 있습니다마는 아직 뾰족한 답을 찾고 있지 못합니다.

세입자 측면에서 계약갱신청구권 같은 걸 부여해서 오랫동안 그 지역에 있을 수 있게 하자는 주장도 나오고 있는데 아직 논란이 국민적 합의점을 찾지는 못했습니다.

[앵커]

우리 경제가 부동산하고 같이 맞물려 있지 않습니까? 차지하는 비중도 크고. 집값이 올라야 소비도 늘고 또 그렇게 이사도 다녀야 돈도 쓰게 되고 그런 거 아니겠습니까? 여러 가지 맞물려 있는 부분들이 많아서 부동산경기가 상당히 중요한 포인트인데. 어떻습니까?

앞으로도 집값이 조금씩 오를 것으로 보십니까?

[인터뷰]

사실은 이번에 집값이 오른 것은 최경환 경제부총리가 들어서고 나서 주택담보대출 쉽게 해 주고. 쉽게 얘기해서 빚 얻어서 집 쉽게 살 수 있게 해 주는 측면이 있거든요. 그런데 이게 사실은 부동산 경기를 살려서 경제를 살리겠다. 이게 상당히 위험한 논리입니다.

부작용이 생각보다 크거든요. 이번에 주택담보대책 규제완화한 것도 가계부채를 늘려놔서 상당히 많이 논란이 벌어지지 않았습니까. 실제로 이전 정부 그 전 정부에서도 이런 사례들이 있습니다. 부동산경기라는 군불을 때서 경기를 살린다. 그러다가 초가삼간 태우는 경우가 많았거든요.

그러다 보니까 이 정책은 함부로 펴면 안 되겠다. 이런 생각이 들고요. 집값의 장기적인 전망과 관련해서는 반값폭락논같은 것도 있지 않았습니까?

그러나 현실화되지는 않았죠. 왜냐하면 인구구조상 집값이 폭락한다는 전망은 베이비부머들이 은퇴하면서 일자리에서 물러나면서 자신들이 보유한 큰 아파트들을 팔아야 그런 현실들이 일어나는데 이제 팔지를 못합니다.

요새는 아이들이 반대하고요.

그걸 물려줬으면 하는 게 아이들 바람이에요. 실제로 은퇴와 함께 집을 파는 게 아니라 그 집을 자식들한테...

[앵커]

어떻게든 지키려고 하겠다, 이렇게 봐야 되겠군요.

[인터뷰]

물려주고 있는 경우가 많다고 봐야 되죠. 그러다 보니까 집값폭락론이 현실화되지는 않고 다만 정부의 여러 가지 정책들이 부동산경기 활성화쪽이었는데 주춤해지면서 가계부채 문제 때문에. 집값 장기적인 상승전망은 하기 힘든 거라고 봐야 되겠죠.

[앵커]

지금 9.2 주거안정대책이 별효과를 못보고 있는 거 아닙니까? 전셋값을 잡지도 못했고. 그렇다면 지금 상황에서는 어떤 대책이 가장 필요하다고 봐야 될까요?

[인터뷰]

지금은 전세가 문제가 되고 있지 않습니까? 집값상승보다는 전세 가격이 과도기적인 상황에서 문제가 되고 있는데요. 그러니까 정부도 가만히 있는 것은 아니고 이 부분과 관련해서 여러 가지 대책들을 내놨습니다.

그중에 하나가 고액전세를 불법증여로 활용하는 경우, 이 경우가 사실은 전세값 상승을 부채질하는 한 가지 요인이거든요. 이 경우에 이제 여러 가지 세무조사를 강화한다는 겁니다.

이게 한 몇 년 전부터 문제가 돼서 2013년경부터 정부가 10억 이상의 고액전세에 대해서는 특히 서울지역을 중심으로 해서 자금출처조사라는 걸 해 왔습니다.

그런데 이 금액을 더 낮추고 지역을 확대하겠다는 겁니다, 고액 전세가 더 늘어나고 있으니까. 그렇게 되면 아무래도 고액전세의 경우에는 전셋값 상승을 막는 일종의 제동요인이 될 수는 있겠죠. 그런데 장기적으로 전세가격이 5년 넘게 올랐습니다. 5년 1개월째 오르고 있는데요.

이런 걸 감안하면 불가피하게 시장 왜곡논란에도 불구하고 전월세상한제처럼 직접적인 가격규제를 해야 되는 상황이 올지도 모르겠습니다.

[앵커]

이게 부모가 자녀에게 전세보증금 같은 것들을 내주는 그런 사례도 많다고 하는데 세무당국이 포착할 수 있는 방법은 없는 겁니까?

[인터뷰]

쉽지 않습니다. 그러니까 부모가 자녀들에게 살아있는 동안에 5000만원 이상 특히 성인의 경우에는. 돈을 줄 경우에는 이게 증여에 해당됩니다. 그런데 전세의 경우에는 이 전세금이 어디서 나온 것인가를 따져야 되는데.

이게 계약당사자인 자녀의 소득이라든가 재산상태, 직업 같은 걸 고려해야 되기 때문에 상당히 쉽지가 않은 거죠. 그래서 2013년경부터는 아주 고액인 경우에 표본을 내서 조사를 했던 거죠.

[앵커]

아주 고액이라면 어느 정도를 말씀하시는 건가요?

[인터뷰]

과거에는 10억 이상이었는데 이번에 나온 조치는 금액을 더 내리겠다. 그리고 지역도 서울에 국한된 게 아니라 부산, 대구 같일부 고액전세가 나타나고 있는 곳으로 늘리겠다는 겁니다. 그건 그동안 세무당국이 이 문제에 대해서 여러 가지 조사도 하고 했습니다마는 큰 효과를 보지 못하니까 이걸 확대한다고 보시면 되겠습니다.

[앵커]

알겠습니다. 김방희 생활경제소장이었습니다. 잘 들었습니다.

[인터뷰]

고맙습니다.

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