'깡통전세' 우려 높은데 대책은..

[한겨레] 서울도 아파트 전세가율 70% 넘어서

전세난으로 사상 최고치 행진

집값 소폭 올라 위험 덜하지만

경기변동땐 세입자 피해 가능성

보증보험 요건 까다로운데다

해마다 보증수수료도 부담

"제도적 보호 장치 필요" 목소리

서울 성북구 종암동에 사는 정아무개씨(40)는 오는 9월 재계약 때 전세금 3000만원을 올려달라는 집주인의 통보를 받았다. 정씨가 살고 있는 전용면적 59㎡ 아파트 전세금은 2억8000만원인데, 최근 시세에 맞춰 3억1000만원으로 인상하겠다는 게 집주인의 얘기다. 정씨는 "대출을 받아 전세금을 충당할 수는 있지만 이렇게 되면 이른바 '깡통전세'(전세금보다 집값, 경매 낙찰가격 등이 낮은 주택) 가능성이 커져 고민"이라고 말했다. 이 아파트는 집주인 담보대출이 없는 깨끗한 집이지만 매매가격이 4억원으로 매매가격 대비 전세가 비율(전세가율)이 77.5%에 이른다.

극심한 전세난으로 아파트 전세가율이 사상 최고치를 계속 고쳐쓰면서, 세입자들이 전세금을 온전히 돌려받지 못하는 '깡통전세' 우려가 커지고 있다. 27일 케이비(KB)국민은행 7월 주택가격 통계를 보면, 전국 아파트 전세가율은 72.2%로 사상 최고치를 기록했고 서울도 70.3%로 처음으로 70%를 넘어섰다. 일부 아파트 단지에선 전셋값이 집값의 80~90%에 이르는 곳도 속출하고 있다. 예상치 못한 경기변동에 따라 집값이 급락하거나 집주인 사정으로 주택이 경매에 넘어가면 피해를 세입자가 떠안아야 할 가능성이 커진 셈이다.

이처럼 전세난으로 인한 '깡통전세' 우려가 커졌는데도 세입자를 위한 대비책은 뾰족한 게 없는 현실이다. 일부 세입자들은 '울며 겨자먹기식'으로 전세금 인상분을 월세로 돌리겠다고 제안하기도 하지만, 이마저도 집주인이 거부하면 방법이 없다. 또 도시주택보증공사의 '전세금 반환보증'이나 에스지아이(SGI)서울보증의 '전세금보장 신용보험'을 이용하는 것도 대안으로 꼽히지만 보증 제도에 한계가 있기는 마찬가지다. 선순위 채권이 있는 경우 보증받을 수 있는 전세금에 한도가 있는 등 보증보험 가입요건이 까다롭기 때문이다. 전세금의 0.15%(도시주택보증공사)~0.192%(SGI서울보증)에 해당하는 보증수수료를 해마다 내야 하는 것도 부담이다.

부동산 업계에선 올 들어 집값이 소폭이지만 전세가격과 함께 동반상승하고 있어 깡통전세의 위험이 물 위로 떠오르지 않았을 뿐이라고 본다. 경매전문업체 '지지옥션'에 따르면 지난 6월 전국 주택(아파트·연립·단독주택 등 포함)의 평균 낙찰가율은 86.6%를 기록했다. 감정가 1억원짜리 아파트가 경매법원에서 8660만원에 낙찰됐다는 것으로, 지난 6월에는 집주인의 선순위 근저당 등이 없는 주택으로서 전세가율이 86.6% 이하인 세입자는 전세금을 전액 돌려받았다는 뜻이다. 그러나 최근 법원경매 낙찰가율 상승은 주택경기 회복세에 따른 것으로, 이후 집값이 하락하면 낙찰가율도 급락할 수밖에 없다는 게 부동산업계의 우려다.

전문가들은 최근 전세주택 공급이 줄어들고 보증부 월세인 '반전세'가 늘어나는 현상은 거스를 수 없는 추세지만 과도기적으로 기존 전세 계약자를 보호하기 위한 제도적 장치는 필요하다고 지적한다. 천현숙 국토연구원 주택토지연구본부장은 "깡통전세 우려가 큰 지역에서는 지방자치단체 등이 나서 전세주택의 실질 주택담보비율(전세보증금+대출금), 낙찰가율 등을 고려해 전세가율 관리선을 정하고, 이를 초과하는 금액에 대해서는 월세로 전환하거나 반환보증 가입을 유도해야 한다"고 말했다. 또 전세 세입자가 희망하는 때는 현재 2년인 전세계약 기간을 1회 정도 연장(전세금 인상률 제한 병행)할 수 있도록 하는 '계약갱신청구권'을 도입하는 방안도 거론된다.

최종훈 기자 cjhoon@hani.co.kr

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