"빚 내 집 사라"더니..대출 규제 불똥 튄 주택 시장 '혼란'

정부가 급증한 가계부채 관리를 위해 2016년부터 분할상환대출을 이용하도록 유도해 2017년 까지는 전체 대출 중 45%가 되도록 가이드라인을 마련했다. 원금을 함께 갚아나가게끔 하는 것이다. 다만 이렇게 되면 원금상환 여력이 없는 실수요자들이 월세시장으로 갈 수 밖에 없다. 또 구매여력이 낮아지게 되면서 매물 병목 현상이 일어날 가능성이 커진다.

정부는 2014년부터 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI)을 완화하고 각종 대출 지원방안을 내놓고 기준금리를 인하하며 '빚 내서 집을 사도록' 유도했다. 하지만 늘어난 부채에 정책 방향을 손바닥 뒤집듯 바꿨다는 의견도 나온다. 결과적으로 이미 내 집 마련에 나선 수요자가 골치 아파질 수 있다.

◆ 9·1대책 발표 1년도 안돼 주택대출 규제

정부는 2014년 9월 9·1대책을 발표해 LTV와 DTI를 완화했다. 각각 10% 씩 완화해 LTV는 70%, DTI는 60%로 완화했다. 빚을 더 낼 수 있도록 해줄테니 전세보다는 매매에 나서라는 신호로 해석할 수 있었다. 이와 더불어 정부는 계속해서 금리를 낮췄고 기준금리가 역대 최저점을 찍었다.

덕분에 부동산 거래는 살아나기 시작했다. 지난해 5~6월은 4월에 발생한 세월호 참사로 전국 주택 거래량이 급격히 떨어졌던 시기였다. 그런데 지난해 하반기부터 거래량이 늘기 시작하더니 올해 상반기에는 61만건의 주택거래량을 기록하며 조사이래 최대치를 경신했다. 실수요자들이 분양시장으로 대거 몰렸고, 지방 분양시장에서는 수백대 1의 높은 청약률이 속출했다.

이러 상황에서 원금과 이자를 동시에 납입해야하는 분할상환 대출이 적다는 점도 문제로 작용해 정부는 이에 대한 처방전을 내렸다. 9·1대책이 발표된지 1년도 채 안됐는데 관리조치에 들어간 것으로 해석할 수 있다.

하지만 손바닥 뒤집듯 바뀌어버린 정책에 시장 참여자들은 당황할 수 밖에 없게 됐다.

김지은 주택산업연구원 선임연구원은 "이같은 정책은 전세난을 피해 매수를 선택하던 움직임을 주춤하게 만들고, 앞으로 불가피하게 월세를 선택하는 수요자를 만들어 낼 수도 있다"며 "소득이 늘어나지 않으면 대출로 집을 산 매수자나 월세 세입자들이 부담을 느껴 내수 경기에는 부정적일 수 있다"고 말했다.

◆ 실수요자 매입 위축…대출 주택구매자 근심 늘 듯

올들어 거래량이 급증한 것은 구매여력이 좋아진 실수요자들이 시장에 뛰어들었기 때문이다. 금리가 낮아져서 거치식대출을 통해 매수에 나설 수 있었다. 문제는 정부가 매수시장으로 유도했던 실수요자들이 내년부터는 줄어들 수 있다는 점이다.

대출 여건이 까다로워지게 되면 지금보다 시장 열기는 꺼질 수밖에 없다.

문제는 정부가 지난해부터 계속해서 밀어부친 규제 완화 정책과 금리인하 등의 정책 기조를 믿고 집을 산 실수요자들이 뒷통수를 맞은 격이 됐다는 점이다.

대출 상환 부담이 예상치 못하게 늘어나 주택 보유가 버거워질 수도 있다. 자칫 하우스푸어로 전락할 수도 있으며, 대출 부담을 줄이기 위해 급매물로 처리할 경우 손실을 볼 수도 있다.

◆ "분양시장 폭탄 돌리기 될 수도"

정부 대책발표는 신규분양을 받았을 때 대출 받는 중도금 대출과는 무관하다. 이 때문에 신규 분양 시장에는 영향이 적을 것이란 해석이 나온다. 하지만 변수는 있다. 입주시기에 대출을 전환할 경우 구매여력이 떨어지게 되면서 분양권의 웃돈(프리미엄)이 낮아지거나 투자목적으로 분양받은 물량이 한꺼번에 쏟아지면 가격이 떨어질 수도 있다. 입주단계에 가면 많은 웃돈을 주고 분양권을 구매했던 실수요자와 투자자는 모두 피해를 볼 수 있다는 얘기다.

박원갑 KB국민은행 부동산 전문위원은 "과열된 분양시장에서의 물량이 입주단계에 가면 부담이 될 수 있다"며 "주택을 매각하거나 담보대출로 넘어가야되는데 그 부분에 대해서 막판에 투자 목적으로 분양을 받은 물량이 쏟아져 병목 현상이 심해질 수 있다"고 말했다.

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