쫓겨나는 세입자 밤잠 설치는데.. 상가임대차법은 국회서 낮잠

계약만료 전인데 "점포 비워달라" 내용증명.. 권리금 날릴 위기
창업하려다 상임법 개정안 통과 불투명해 계약할지 말지 고민도
작년부터 임대기간 보장 등 10개 안팎 개정안 내고도 처리는 늑장

전북 전주에서 건강식품을 판매하는 상가 세입자 ㄱ씨는 최근 건물주로부터 점포를 비워달라는 내용증명을 받은 뒤 밤잠을 설치고 있다. 마땅히 이사할 곳을 찾지 못한 데다, 권리금마저 몽땅 날릴 위기에 처했기 때문이다.

2013년 가을 보증금 5000만원, 월 200만원으로 계약을 갱신해 아직 계약기간이 남아 있지만, 건물주는 건물이 낡아 리모델링을 해야 한다며 나가달라고 요구하고 있다. 2011년 첫 계약 때는 보증금 4000만원, 월 120만원이었고, 전 세입자에게 권리금 1억5000만원을 지급했다.

ㄱ씨는 "인근 중개업소 관계자로부터 최근 땅값이 오르고, 장사도 잘 되는 편이어서 보증금 1억원에 월 700만원을 주고 들어올 사람이 있다는 얘기를 들었다"면서 "건물주가 상가건물임대차보호법(상임법) 개정안이 시행되기 전에 세입자를 내쫓으려 한다는 생각이 든다"고 말했다.

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직장을 그만두고 프랜차이즈 창업을 준비 중인 ㄴ씨는 오는 7월1일 임대차 계약서를 쓰기로 했지만, 상임법 개정안 시행이 불투명해 어떻게 해야 할지 고민이다. ㄴ씨가 계약하기로 한 점포는 수도권에 위치해 있는데, 보증금과 100개월치 월세를 합한 환산보증금이 3억원을 약간 웃돈다. 기존 규정에 따르면 환산보증금이 3억원을 초과하면 임대기간 5년을 보장받을 수 없다.

ㄷ씨는 지난해 봄 보증금 1000만원에 월세 65만원에 상가 임대 계약을 맺었다. 권리금은 2000만원이었고, 점포 시설 인테리어 비용으로 5000만원 가까운 비용이 들었다. 그런데 영업을 시작한 지 4개월여 만에 건물주는 건물이 낡았으니 재건축을 해야 한다며 명도 확인서를 내밀며 서명을 요구했다. 서명을 거부하자 건물주는 2년 계약기간이 끝나면 재계약을 하지 않겠다고 통보했다.

상가건물임대차보호법 개정안이 국회에서 낮잠을 자면서 상가 세입자의 피해가 잇따르고 있다. 권리금 법제화와 임대기간 보장, 환산보증금(보증금+100개월치 월세) 기준 폐지 등을 골자로 한 상임법은 지난해 11월 정부·여당의 개정안이 제출되는 등 지금까지 10개 안팎의 개정안이 국회에 제출됐으나 처리가 늦춰지고 있다.

상임법 개정안이 통과돼 시행됐더라면 ㄱ씨는 건물주의 부당한 요구를 받아들이지 않아도 된다. ㄱ씨 상가의 환산보증금은 2억5000만원으로 현행법으로는 보호대상이 아니다. 그러나 개정안은 환산보증금 제한을 없애 모든 상가 세입자가 5년(일부 10년)간 안정적으로 영업을 할 수 있도록 했다. 건물주의 일방적인 퇴거 요구는 불법이 된다. ㄴ씨도 개정된 상임법 개정안 적용을 받는다면 최소 5년간 안정적으로 상가를 임대해 영업할 수 있다. 하지만 개정 전에 계약한다면 임대료가 연 9%를 웃돌거나, 건물주가 계약기간 중에 나가라고 해도 대항할 방법이 없다.

지금은 ㄷ씨처럼 건물주가 상가를 재건축한다며 나가라고 해도 세입자로서는 마땅히 손 쓸 방도가 없다. 상임법 개정안은 이 같은 사례를 막기 위해 건물주가 상가를 재건축할 때는 세입자에게 손해배상을 하도록 했다. 국회 법제사법위원회 서영교 의원실(새정치민주연합) 관계자는 "그동안 다른 법안을 처리하느라 상임법 개정안은 여야가 한 차례 논의한 게 전부였다"면서 "4월 국회에서 최우선 처리한다는 방침을 두고 있다"고 전했다. ㄱ씨는 "수많은 임차 자영업자들은 하루빨리 상임법 개정안이 시행되기를 간절히 바라고 있다"면서 "국회의원들이 전부 건물주여서 상임법이 바뀌지 않는다는 소문이 사실이 아니길 바랄 뿐"이라고 말했다.

기존 상가건물임대차보호법은 환산보증금을 기준으로 세입자 보호 범위를 정하고 있다. 환산보증금은 보증금과 월세 환산액을 합한 금액으로 보증금과 100개월치 월세를 더해 구한다. 보증금이 1억원이고, 월세가 50만원이라면 환산보증금은 1억5000만원이다. 환산보증금이 서울 4억원, 수도권과밀억제권역 3억원, 광역시 2억4000만원, 그 밖의 지역 1억8000만원 등을 초과하면 건물주가 월세를 올리는 데 제한이 있다. 그 이내라면 연 9%까지만 올릴 수 있다.

<안호기 선임기자 haho0@kyunghyang.com>