"부동산 살리려면 '다주택=투기' 인식 버려야"

['주택시장 정상화' 전문가 제언] 거래단계 세금은 줄여줄 필요, 생애 첫 주택은 취득세 면제를 DTI 적용은 은행 자율 맡기고 보금자리주택 분양 줄여나가야

대통령직 인수위원회가 범정부 차원의 주택시장 정상화 대책 마련을 주문하면서 과연 어떤 정책이 나올 것인지가 초미의 관심사로 떠오르고 있다. 주무부처인 국토해양부는 14일 민간전문가 그룹과 긴급 간담회를 갖는 등 바쁘게 움직이기 시작했다. 국토부 박선호 주택정책관은 "아직 아무것도 정해진 게 없다"면서 "정확한 상황 진단, 기존 정책의 실효성과 문제점부터 파악한 뒤 밑그림을 그려야 할 것"이라고 말했다.

전문가들은 주택시장을 살리기 위해서는 '패러다임의 대전환'이 우선돼야 한다고 지적한다. 우선 노무현 정부 시절부터 굳어진 부동산 시장에 대한 잘못된 프레임(틀)과 믿음을 깨뜨리지 않고는 어떤 정책이 나와도 실효성을 보기 어렵다는 것이다. 대표적인 것이 '다주택자의 주택 구입은 투기'라는 시각이다. 노무현 전 대통령은 재임 시절 "강남 불패면 대통령도 불패"라며 투기와의 전쟁을 선포했을 정도다. 서울대 환경대학원 최막중 교수는 "과거처럼 한국 집값이 급등할 우려는 없다는 사실은 누구나 인정하고 있다"면서 "다주택자를 임대주택 제공자로서 실체를 인정해야 임대시장을 포함한 전체 주택시장이 살아난다"고 말했다.

새 정부의 주택정책 철학과 로드맵부터 제시해야 한다는 주장도 나온다. 주거복지연대 장성수 박사는 "새 정부의 부동산 정책이 무엇인지 잘 모르겠다"면서 "부분적인 프로그램이 아닌 원칙과 방향을 담은 밑그림부터 먼저 보여달라"고 주문했다.

전문가들은 주택시장 정상화의 구체적인 방안을 3가지 측면에서 접근해야 한다고 보고 있다. 우선 세제 부문에서는 주택 구입과 양도에 따른 거래세를 대폭 경감해야 한다는 것이다. 취득세의 경우 현재 4%인 세율을 1~2%로 줄이고 양도소득세는 다주택자의 경우 중과세를 폐지하거나 과세 이연이 필요하다는 지적이다. 건국대 부동산학과 조주현 교수는 "취득세는 과거 2%였다가 집값 안정을 위해 4%로 올렸다"면서 "거래 단계에서 정부가 지금처럼 세금을 많이 받을 이유가 없다"고 말했다. 주택산업연구원 남희용 원장은 "주택시장 진입 장벽을 낮추기 위해 생애 첫 주택 구입자에게는 취득세를 아예 면제해 주고 양도세도 대폭적인 감면이 필요하다"고 주장했다.

작년 말로 끝난 미분양 주택 양도세 감면 혜택의 경우 신규 분양주택과 기존 주택 거래까지 확대해야 한다는 목소리도 적지 않다. 경기 분당의 림방공인 박왕희 대표는 "기존 주택 보유자의 경우 집을 팔고 싶어도 양도세 부담 때문에 팔 수가 없다"면서 "출구전략 차원에서 일정 기간 한시적으로 적용해 볼 수 있지 않겠느냐"고 말했다

금융 부문에서는 DTI(총부채상환비율)를 현실에 맞게 탄력적으로 조정할 필요성이 제기되고 있다. 한국주택협회 김동수 실장은 "정부는 가이드라인만 정해주고 개인 신용도나 자산을 보고 금융기관이 자율적으로 DTI를 적용한다면 건전성 측면에서도 큰 문제가 없을 것"이라고 말했다. 실수요자의 주택 구입 기반 확충을 위해 생애 최초 주택 구입자에게 대출 한도와 금리를 대폭 낮추는 방안도 나온다. 실제 생애최초구입자금의 경우 지난해 2만명 이상이 1조5000억원 이상을 대출받으며 큰 인기를 끌었다.

주택공급 부문에서는 공공과 민간의 역할 분담을 확실하게 해야 한다는 주장이 많다. 대한주택건설협회 김충재 회장은 "공공이 값싼 분양주택을 지으면 민간은 아무것도 할 게 없다"면서 "분양가 상한제를 폐지해 주택 수요자의 선택권을 확대하고 공공은 임대와 주거복지 서비스에 집중하는 게 시장원리에 맞지 않느냐"고 말했다.

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