집값 얼마나 위험하길래..당국 'LTV 긴급처방'

홍정규 입력 2012. 8. 1. 11:14 수정 2012. 8. 1. 14:02
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수도권 주요 신도시 집값 기준치 초과 속출 LTV 상승→주택처분 악순환에 줄줄이 '깡통 아파트'

수도권 주요 신도시 집값 기준치 초과 속출

LTV 상승→주택처분 악순환에 줄줄이 `깡통 아파트'

(서울=연합뉴스) 홍정규 고유선 기자 = 아파트의 담보가치를 평가한 담보가치인정비율(LTV)에 비상이 걸렸다.

특히 수도권 지역에서 집값이 큰 폭으로 하락, LTV가 급등해 만기 때 집을 팔아 돈을 갚아야 하는 사례가 늘고 있다. 이는 집값 추가 하락으로 이어져 가계 부실을 부추기는 `악순환'으로 연결된다.

금융감독원과 은행들은 LTV 상승으로 채무를 갚아야 하는 주택담보대출금을 신용대출로 전환하거나 장기분할 상환으로 돌리는 등 긴급처방을 내놓고 대대적인 LTV 실태조사에 착수했다.

◇수도권 아파트값 20% 넘게 하락…LTV 위험수위

서울과 수도권을 중심으로 아파트 가격은 최근 5년 새 많게는 20% 넘게 떨어졌다.

국민은행의 주택가격동향조사를 보면 용인 수지(-21.2%)ㆍ기흥(-15.4%), 과천(-20.6%), 성남 분당(-17.1%) 김포(-15.2%) 등 아파트 가격이 급락했다.

과천, 수지, 김포, 일산 등 아파트 가격은 올해 들어서만 3% 안팎 내렸다. 인천도 대부분 지역이 2% 넘게 하락했다.

분당의 한 시중은행 지점장은 "2009년에 12억원 하던 아파트가 지금은 8억 원 정도다. 특히 135㎡ 이상 대형 아파트의 가격이 많이 내리고 있다"고 말했다.

집값이 하락하면 LTV는 올라간다. 현재 은행들의 LTV는 평균 48.5%로 서울과 수도권에 적용되는 기준치 50%를 위협하고 있다.

금감원 관계자는 "집값이 더 내리면 LTV가 위험수위를 넘을 수 있다"며 "집값이 많이 내린 일부 지역에선 이미 기준치를 넘은 대출도 있다"고 밝혔다.

실제로 분당, 수지, 과천 등에서 금융위기 전 비싼 값에 아파트를 산 대출자의 LTV는 70~80%에 달하는 일도 있다고 은행들은 전했다.

금감원은 은행들과 함께 이들 지역의 LTV 실태를 파악, 대응책을 마련키로 했다.

다른 시중은행의 지점장은 "분당 등 수도권 일부 지역은 아파트 가격이 고점 대비 20~30% 정도 내렸다"고 말했다.

◇LTV 올라 집 팔고 빚 갚아…`깡통 아파트' 속출

올해 들어서만 주택담보대출 1만5천 건에 4천억원이 담보가치 하락이나 신용등급 하락 등을 이유로 은행에 상환됐다.

자발적인 상환도 포함됐지만, `울며 겨자 먹기'로 집을 처분해 빚을 갚는 사례도 적지 않다고 금감원은 설명했다.

경매전문업체 지지옥션의 집계를 보면 올해 상반기 수도권의 아파트 경매는 1만3천210건으로 지난해보다 6.0% 늘었다. 빚을 못 갚아 집이 넘어가는 경우가 늘고 있다는 의미다.

이 수치는 금융위기 직전인 2008년 5천541건에서 2009년 1만372건으로 두 배가량 뛰어오르고 나서 2010년에는 1만180건, 2011년에는 1만2천465건을 기록했다.

그나마도 감정가의 70%가량의 헐값에 팔리고 있다.

올해 1~7월 서울의 아파트 매각가율(감정가 대비 낙찰된 금액 비율)은 77.6%로, 카드사태 직후인 2004년 79.8% 이후 처음으로 80% 아래로 떨어졌다.

인천(72.8%)과 경기(73.6%) 등 수도권의 아파트 매각가율은 서울보다 더 낮은 실정이다. 특히 최근 신도시가 들어선 김포는 낙찰가율이 63.4%까지 급전직하했다.

지지옥션 하유정 연구원은 "유찰이 많은 데다 새 물건이 계속 들어온다. 3차례까지 유찰돼 반값으로 팔리는 아파트도 적지 않다"며 "분당은 아파트가 오래돼 시장에선 잘 안 팔리고 경매로 넘어온다"고 말했다.

실제로 낙찰가가 경매 청구액에 못 미치는 비율은 올해 6월 48.4%로 지난해 5월 38.5%보다 10%포인트 가까이 높아졌다. 경매로 넘겨도 빚을 갚기 어려운 `깡통아파트'가 그만큼 많아졌다는 뜻이다.

◇당국ㆍ은행들 긴급처방…"일부 분할상환 활성화해야"

금감원이 LTV 상승으로 채무를 일부 갚아야 하는 주택담보대출을 신용대출로 전환하거나 장기분할 상환 방식으로 돌리도록 한 것은 긴급처방 성격이 짙다.

집값 하락→LTV 상승→만기 때 상환압력→주택 헐값 처분→집값 추가 하락으로 이어지는 악순환의 고리를 이대로 둬선 안 된다는 위기의식이 작용한 것이다.

그동안 만기가 돌아온 주택담보대출은 은행 지점에서 재량으로 연장해주거나 일부 상환을 받는 등의 방식으로 처리했다.

그러나 LTV가 급격히 상승하자 본점 차원에서 대응 방침을 정해 위험을 관리해야 할 시점이 됐다는 게 금감원과 은행들의 판단이다.

일단 LTV 기준을 초과한 대출금은 대출자와 협의해 신용대출로 전환, 일반 신용대출보다 낮은 금리로 돈을 빌려줘 상환 위험을 미루도록 했다.

한도 초과 대출을 장기분할 상환으로 돌려 LTV 한도를 10%포인트 높이고 원리금을 나눠 갚도록 하는 방안도 함께 추진된다.

금융연구원 구본성 선임연구위원은 "분할 상환이 LTV 측면에서나 은행 건전성 측면에서 바람직하다"며 "집값이 더 내려갈 수 있는 만큼 앞으로 신규 주택담보대출을 할 때는 미래 소득(상환 능력)에 초점을 맞추는 게 좋다"고 조언했다.

주택담보대출의 만기 상환 위험은 더 커질 수 있다.

구 연구위원은 "은행들로선 대출 만기가 돌아왔을 때 LTV 상승을 고려해 건전성을 관리할 수밖에 없을 것"이라고 전망했다.

금감원은 부동산 가격 동향과 원리금 상환 부담 등을 반영한 `가계부채 조기경보 체계'를 만들어 집값 하락에 따른 가계부실 우려에 대비할 방침이다.

zheng@yna.co.kr

cindy@yna.co.kr

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