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[이데일리 성선화 기자] 2016년 3월 전세 만기가 돌아오는 직장인 김모(38)씨는 고민에 빠졌다. 이미 집값이 많이 올랐지만 이제라도 집을 사야할지, 아니면 지금보다 집값이 떨어지길 기다리며 내집마련 계획을 미뤄야 할지 밤잠을 설칠 지경이다.

무엇보다 3살, 7살 두 자녀를 생각하면 걱정이 앞선다. 맞벌이를 하는 아내는 학군을 생각해 강남으로 가자고 하지만, 대출금을 고려하면 숨이 턱턱 막힌다. 아내와 둘이 합쳐 월 600만원 정도를 벌고 있지만 무리해서 집을 살 경우 대출 원리금만 200만원 가까이 나오기 때문이다.

비단 김씨 뿐만이 아니다. 아직까지 내집 마련에 ‘합류’하지 못한 30대 맞벌이 부부들의 고민이 비슷할 수 있다. 내집 마련 고민에 빠진 실수요자들을 위해 2016년 내집마련 전략을 소개한다.

◇상반기 보단 하반기 공략

전국의 아파트 입주 물량을 분석하면 2016년 1분기 공급이 가장 부족하다. 2015년 4분기 잠시 주춤했던 전셋값과 매매값이 동반 상승할 수 있다는 의미다. 이 때문에 2016년 1분기 전세를 갈아타거나 주택을 매입하는 것은 신중할 필요가 있다. 다만 3분기 이후 입주 물량이 대거 공급되기 때문에 실거주자라면 이때를 노려볼 필요가 있다.

특히 입주물량이 많은 곳을 공략하는 게 좋다. ‘공급 폭탄’을 맞는 곳은 집값이 떨어지기 마련이다. 2016년 서울의 입주 물량을 구별로 살펴보면, 2015년부터 입주가 시작한 위례신도시를 시작으로 송파구에 집중된다. 2016년에만 총 5723채가 몰려 서초구 3038채, 강남구 1523채, 강동구 614채를 훨씬 웃돈다. 송파구는 오는 2018년에도 올해 분양한 헬리오시티 입주가 예정돼 1만 1294채가 공급된다. 이처럼 입주 물량이 집중되면 3년 간 송파구 집값 하락이 예상된다.

◇실수요 주택담보대출, 장기 고정금리 유리

내년엔 주택담보대출을 받기가 더욱 어려워진다. 분할상환·비거치식 원칙이 적용돼 곧바로 원금과 이자를 갚아야 하기 때문에 원리금 상환 부담이 커진다. 이 때문에 실수요자가 기존 주택에 대한 담보대출을 받을 때는 10년 이상 장기만기 고정대출로 받는 게 유리하다. 미국이 기준금리를 올리기 시작하면 국내 기준금리로 점진적으로 오를 가능성이 높다.

다만 신규 분양 아파트에 대한 집단 대출은 제외된다. 신규 주택담보대출, 고부담대출, 신고 소득을 활용한 대출은 원칙적으로 비거치식·분할상환 방식을 적용한다. 향후 공급 물량이 적어 장기적으로 집값 상승이 예상된다면 분양권 투자도 유효한 전략이다.

◇주담대 잘 받는 법? 대출도 발품이다

먼저 6억원 짜리 집을 사기 위해 ‘대출을 얼마나 받을까’를 생각해봐야 한다. 이론상으로는 4억 2000만원까지 대출이 가능하다. 금융위원회는 2014년 8월 DTI를 전 금융권과 수도권에 60%로, LTV(주택담보대출비율)는 전 금융권과 전 지역에 70%로 각각 조정했다.

이전에는 DTI가 서울은 50%, 경기·인천 지역은 60%가 적용됐고 LTV는 은행·보험권에서 수도권이면 50~70%를, 비수도권에는 60~70%를 적용했다.

하지만 정확한 대출 한도는 직접 영업점을 방문해 일일이 알아봐야 한다. 각 은행의 콜센터에 전화를 해 대출 금리를 미리 알아보는 게 좋다. 또 은행연합회 사이트에선 금융기관별로 대출 금리를 비교할 수 있는 정보를 제공하고 있다.

성선화 (jess@edaily.co.kr)