중앙일보

중동 최대 국부펀드인 아랍에미리트(UAE) 아부다비투자청(ADIA)은 현재 서울 중구 퇴계로의 대형 오피스 빌딩인 '스테이트타워 남산' 매입을 추진하고 있다. 이달 초 우선인수협약대상자로 선정돼 현재 정밀실사 등을 진행하고 있다. 관련 업계에 따르면 매각가는 약 5300억원에 이른다. ADIA는 빠르면 이달 말께 매입 작업을 끝낼 계획이다.

　3~4년 전 서울 오피스 시장에서 썰물처럼 빠져나갔던 '외국 자본'이 다시 몰려오고 있다. 아제르바이젠의 국부펀드 소파즈, 미국의 사모펀드인 KKR, 홍콩의 투자회사 림어드바이저스, 홍콩계 사모펀드인 거캐피탈파트너스 등이 서울 오피스 시장에 투자했거나 투자할 계획이다.

　올 들어 이들이 투자했거나 투자할 금액만 1조3000억원에 이른다. 업계에 따르면 외국 자본의 서울 오피스 시장 투자금액이 1조원을 넘긴 건 2011년 이후 3년여 만이다. 투자 경쟁도 뜨겁다. 스테이트타워 남산 인수전에는 UAE 외에 독일(도이차자산운용)과 싱가포르(아센다스) 자본이 뛰어들기도 했다. 상업용 부동산상담서비스회사인 인사이트그룹 이기태 대표는 "추가 투자를 검토 중인 외국 자본이 적지 않아 올해 2조원대의 자금이 유입될 가능성도 있다"고 말했다.

　외국 자본의 '바이 코리아'에는 이유가 있다. 저금리 기조가 이어지고 있어 자금 조달 부담이 작어진 데다 안정적으로 수익을 낼 수 있기 때문이다. 국토교통부에 따르면 서울 오피스 빌딩의 임대수익률은 연 6%대를 유지하고 있다. 특히 서울 오피스 임대시장은 금융·제조업 등 여러 업종이 조화를 이루고 있어 안정적이라는 평가를 받는다.

　글로벌 부동산컨설팅회사인 세빌스코리아의 홍지은 상무는 "금융업이 주를 이루고 있는 홍콩·싱가포르 등지는 2008년 세계 금융위기 때 임대료가 급락하기도 했다"며 "하지만 서울은 소폭이지만 매년 임대료가 1~2% 오르는 등 오피스 시장의 기본이 탄탄하다"고 말했다.

　여기에 한때 '셀 코리아'의 주요인이었던 '공급 과잉' 문제도 어느 정도 해결됐다. 세계 금융위기로 2010년대 초 서울 오피스 공실률이 치솟는 상황에서도 서울 곳곳에서 100층 안팎의 초고층 오피스 빌딩 건립이 추진됐다. 부동산 경기가 좋던 2000년대 중반 기획된 사업들이다. 하지만 용산 국제업무지구(최고 111층 6개 동), 상암동 라이트타워(133층), 성수동 글로벌비즈니스센터(110층) 건립 사업 등이 부동산 경기 침체로 줄줄이 좌초하면서 공급 과잉 우려를 다소 덜어낸 것이다.

　당시 기획된 초고층 오피스 빌딩 중에선 제2롯데월드(123층)와 4년여 간의 법정 공방이 최근 마무리돼 공사 재개를 앞둔 여의도 파크원(72층) 정도만 남았다. 부동산투자자문회사인 알투코리아의 김태호 이사는 "올해 말까지는 대규모 공급이 이뤄지지만 내년부턴 공급이 확 줄어 장기적으로 투자할 수 있는 여건이 마련됐다"고 전했다.

　이 때문에 최근 서울 오피스 공실률이 10.4%(올해 2분기 기준, 국토교통부 조사)까지 치솟았지만 업계에선 크게 신경쓰지 않는다. 세빌스코리아 홍 상무는 "오피스 시장 특성상 신규 공급 물량이 생기면 공실률은 뛸 수밖에 없다"며 "현재 공실률이 다소 높다는 평가도 있지만 큰 의미가 없고 또 내년부턴 다시 내려갈 것"이라고 분석했다.

　이처럼 시장 안팎의 상황이 좋아졌지만 사실 과거와는 달리 외국 자본의 투자는 제한적인 편이다. 미국계 투자은행(IB)을 중심으로 2000년대 초 외국 자본이 밀려들 때는 투자 대상이 매우 다양했다. 당시 론스타·골드먼삭스·모건스탠리·리먼브러더스와 같은 외국 자본은 유동성 위기에 빠진 국내 기업들의 사옥이나 상가 등을 대거 사들였다.

　경기가 좋아지면 30~40%의 시세 차익을 얻으려는 투기성 투자였다. 하지만 요즘 이런 투자는 찾아보기 힘들다. 대신 안정적인 임대수익을 낼 수 있는 매물에 집중 투자하고 있다. 부동산컨설팅회사인 DTZ 정정우 이사는 "외국 자본은 저금리 기조 속에 연 6%대 안정적인 수익만 올려도 성공이라고 판단하고 있다"며 "입지 여건이 좋은 랜드마크(지역 대표) 빌딩만 노리는 것도 이 때문"이라고 말했다.

　랜드마크 빌딩은 임대수요가 풍부한 데다, 환금성이 좋아 되팔기도 쉬운 편이다. 같은 이유로 외국 자본의 유입이 계속 이어질 지에 대해선 전문가들의 견해가 엇갈린다. 국내의 한 자산운용사 대표는 "랜드마크 빌딩은 국내 투자처들도 줄을 서 있고 매물 자체가 드물다"며 "외국 자본이 원하는 물량이 제한적이므로 과거와 같은 대규모 투자는 힘들다"고 전망했다.

　반면 저금리 기조가 이어지고 있어 투자 대상이 확대될 수 있다는 전망도 나온다. 인사이트그룹 이 대표는 "랜드마크 빌딩 외에 일부 대형 빌딩도 안정적인 수익을 내고 있다"며 "환금성은 랜드마크 빌딩보다 못하지만 안정적인 운영이 가능한 만큼 (외국 자본의) 투자 대상이 될 수 있다"고 내다봤다.

황정일 기자

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