월간 전원속의 내집

뜻풀이부터 세금, 필요 서류, 공사 시 옆집과의 분쟁해결까지. 당신이 알기 싫어도 언젠가는 알아야 할 리모델링의 모든 것.

Q 리모델링의 범위는 어디까지인가요?

리모델링이란 건축물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위하여 대수선 또는 일부 증축하는 행위를 말합니다. 여기서 ‘대수선’은 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선·변경하거나 증설하는 행위를 말하고, ‘증축’은 기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것을 말합니다. 

* 관련법령 「건축법」 제2조제9호, 제10호 / 「건축법 시행령」 제2조제2호

Q 대수선의 종류가 궁금합니다.

대수선에는 ‘내력벽을 증설 또는 해체하거나 그 벽면적을 30㎡ 이상 수선 또는 변경하는 것’, ‘기둥·보·지붕틀을 3개 이상 해체하여 수선 또는 변경하는 것’, ‘방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 또는 벽, 주계단, 피난계단, 특별피난계단을 해체하여 수선 또는 변경하는 것’, ‘건축물의 외벽에 사용하는 마감재료를 증설 또는 해체하거나 벽면적 30㎡ 이상 수선 또는 변경하는 것’ 등이 있습니다.

* 관련법령 「건축법 시행령」 제3조제2항

Q 리모델링 시, 신고하는 공사와 허가받아야 하는 공사는 어떤 차이가 있나요?

신고는 건축주도 직접 할 수 있지만, 허가는 반드시 건축사가 진행해야 합니다. 리모델링 중 대수선과 증축행위는 건축신고나 허가대상에 포함됩니다. 그중 ‘바닥 면적의 합계가 85㎡ 이내의 개축’, ‘연면적 200㎡ 미만, 3층 미만의 건축물의 대수선’, ‘연면적의 합계가 100㎡ 이하인 건축물’ 등은 허가 대상 건축물이라 하더라도 신고를 하면 건축허가를 받은 것으로 봅니다. 단, 건축허가를 받은 사람이 허가를 받은 날로부터, 건축신고를 한 사람이 신고일로부터 1년 이내에 공사에 착수하지 않는 경우 등 일정한 사유에 해당하면 건축허가가 취소될 수 있고, 신고의 효력은 없어짐을 염두에 두어야 합니다.

* 관련법령 「건축법」 제14조 / 「건축법 시행령」 제11조제3항

Q 리모델링의 절차를 알려주세요.

공사의 종류, 범위, 규모 등에 따라서 다르겠지만 일반적으로는 아래의 과정을 거치게 됩니다.

Q 단독주택 증축 가능 면적을 계산하고 싶어요.

단독주택의 경우 건축물이 속해 있는 지역의 건폐율, 용적률 상한을 지키는 범위 내에서 증축이 가능합니다. 예를 들어 법정 건폐율 60%, 법정 용적률 200% 이하의 조건에, 대지면적 150㎡, 건축면적 80㎡, 연면적 200㎡의 주택이 있다고 가정하면, 건축면적 90㎡, 연면적 300㎡까지 수평 또는 수직 증축할 수 있습니다(계산법은 아래 참조). 단, 일조권과 대지 안의 공지 확보, 주차대수 확보 등 현행법을 고려해야 합니다.

* 관련법령 각 지자체 조례 참조

Q 증축·대수선 허가를 받으려면 어떤 서류가 필요한가요?

증축·대수선 허가를 받으려는 사람은 증축·대수선 용도변경 허가신청서에 건축할 대지의 범위에 관한 서류, 건축할 대지의 소유 또는 그 사용에 관한 권리를 증명하는 서류, 사전결정서(받은 경우 해당), 설계도서, 해당 법령에서 제출하도록 의무화하고 있는 신청서 및 구비서류(해당 사항이 있는 경우로 한정)를 첨부해서 허가권자에게 제출(전자문서로 제출하는 것을 포함)해야 합니다. 보통 이 업무는 리모델링 전문업체 혹은 건축사가 합니다. 

* 관련법령 「건축법 시행규칙」 제6조

Q 리모델링 시 건축주가 챙겨야 할 서류가 있나요?

단독주택을 리모델링할 때 건축주가 법적으로 반드시 챙기고 있어야 할 서류(계약서 등 제외)는 없습니다. 다만 집은 신경을 쓰는 만큼 만족스러운 결과가 나온다는 말이 있듯 필요한 서류를 요청하는 것은 건축주의 권리입니다. 진행 과정에 이해를 높일 수 있고 만에 하나 있을 하자를 미연에 방지하기 위해서는 다음의 서류들을 챙길 것을 권유합니다. 

집의 구성이 어떻게 되어 있는지 확인할 수 있는 평면도와 배선 및 콘센트 위치를 파악할 수 있는 전기도면 등이 포함된 ‘설계도서’, 어떻게 시공할 것인지에 대한 내용이 담긴 ‘공사 시방서’, 마감 재료를 구체적으로 지시한 ‘자재샘플목록’, 이 모든 과정에 소요되는 비용을 산출한 ‘공사견적서’ 등이 있습니다. 도면 및 도서에 따라서는 비용이 발생할 수도 있습니다.

Q 제가 소유하고 있는 주택에 증축·대수선이 가능한지 어떻게 확인하죠?

국토교통부 토지이용규제정보서비스(http://luris.molit.go.kr)에서 토지이용계획, 지역/지구별 행위제한, 규제안내서 등을 열람하거나 해당 시군구청, 전자민원 G4C(www.egov.go.kr)에서 토지이용계획확인원 등본을 발급받아 확인할 수 있습니다. 증축 허가 신청을 하기 전에 허가권자에게 해당 건축물 증축이 건축법이나 다른 법령에서 허용되는지에 대한 사전결정 신청도 가능합니다.

* 관련법령 「건축법」 제10조제1항

Q 증축 시 주차대수는 어떻게 산정하나요?

시설물을 증축함에 따라 추가로 설치해야 하는 부설주차장의 주차대수는 증축으로 인하여 면적이 증가하는 부분에 대해서만 설치기준을 적용하여 주차대수를 산정합니다. 단독주택(다가구주택은 제외)의 경우 증축하는 면적이 50㎡ 초과 150㎡ 이하라면 1대, 150㎡를 초과하면 100㎡당 1대를 더한 대수만큼 주차공간을 확보해야 합니다. 단, 설치기준에 근거해 최소 2.3×5m의 주차공간을 확보하고도 원하는 면적만큼 증축할 수 있는지 따져봐야 합니다.

* 관련법령 「주차장법 시행령」 별표1 비고5

Q 증축할 경우 건물의 구조는 상관없나요?

수직 증축을 통해 건축물이 총 3층 이상이면 내진 구조로 해야 합니다. 층수가 3층 이상인 건축물, 높이가 13m 이상인 건축물, 처마 높이가 9m 이상인 건축물 등은 내진설계 대상 건축물로 지정하고 있습니다. 따라서 증축 이전에 구조 안전 진단을 받아 증축의 안전을 확인하고 그 적정성에 따르는 구조 보강 방법을 강구하는 것은 의무사항입니다. 철근콘크리트나 철골철근콘크리트 구조는 자체적으로 내진 구조물이기 때문에 내진 보강 방법이 어렵지 않지만, 노후주택의 경우 대개 연와조이거나 벽식 구조이기 때문에 전문가와 구조 보강에 대해 상의가 필요합니다.

* 관련법령 「건축법 시행령」 제32조

Q 리모델링도 신축만큼 비용이 많이 드는 것 같아요.

도심 속 좁은 대지나 기존 건물의 구조가 튼튼한 경우 신축 대신 리모델링을 선호하는 이유는 건물이 지어진 당시의 법규를 따라도 되기 때문입니다. 신축을 한다면 주차면적을 내야 하거나 이전 법에 따라 확보된 건축면적을 현행법에 의해 제외해야 하는 경우들이 생기는데, 리모델링은 기존 면적 그대로 전용면적으로 사용할 수 있습니다. 

다만, 증축을 하게 되는 건축물은 기존 건축물이 지어진 때의 건축법이 아니라 현행법에 따라 지어져야 한다. 다만, 이런 경우 실제로 증축할 수 있는 면적이 크지 않은 경우도 많으니 전문가와 상의하는 것이 좋습니다.  

Q 지금 살고 있는 단독주택을 음식점으로 리모델링하여 영업을 하려고 합니다. 이런 경우 용도변경 허가를 받아야 하나요?

기존에 살고 있던 주택뿐만 아니라 구옥을 구매해 1층은 상업시설을 두고 그 위층은 주거 용도로 구성하여 임대소득을 올리는 동시에, 추후 되팔 때 시세차익을 얻고자 하는 예비건축주들이 많습니다. 이 경우 기존의 구옥이 주거 용도로만 쓰였기 때문에, 용도변경을 신청해야 합니다. 건축물의 용도를 하위 시설군에서 상위 시설군에 해당하는 용도로 변경하려는 경우에는 특별자치도지사, 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 합니다. 단독주택의 용도는 용도변경을 하기 위한 시설군 중 주거업무시설군(제8호 시설군)에 해당하며, 일반음식점은 근린생활시설군(제7호 시설군)에 해당하므로 근린생활시설군이 상위 시설군에 해당합니다. 따라서 단독주택에서 음식점으로 용도변경을 하려면 허가를 받아야 합니다.

* 관련법령 「건축법」 제19조제2항제1호, 「건축법 시행령」 제14조제5항

Q 단독주택 리모델링을 지원해주는 사업도 있나요?

지자체 중에서는 서울시의 집수리 지원사업이 대표적입니다. 홈페이지(https://jibsuri.seoul.go.kr)를 통해 원하는 서비스를 신청하면 공사비 융자 지원, 전문가 상담, 공구 대여, 집수리 노하우 등 다양한 지원 혜택 및 정보를 얻을 수 있습니다. 공사비 융자지원의 경우 이자 차액을 서울시가 보전해주는 제도로 적용금리의 2%를 지원해 줍니다.

Q 리모델링을 목적으로 도심 속 구옥을 매입하고 싶은데, 고려해야 할 사항이 있을까요?

우선 건축물대장을 열람해 등재 여부를 반드시 확인해야 합니다. 무단으로 증축한 불법 건축물이 있다면 철거하기 전까지 강제 이행금이 부과될 수도 있습니다. 구옥이기 때문에 구조와 골조 재료도 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 구조 보강에 지출이 크면 신축하는 것과 비슷한 비용이 들 수도 있습니다. 구조는 내부공간을 가변적으로 활용할 수 있는 라멘 구조가 좋고, 철근콘크리트 골조가 좋습니다. 추후 증축 및 접근성을 고려해 인접도로의 폭과 주변 개발가능성도 살펴봐야 합니다. 수압, 난방, 정화조 등은 기본적으로 확인해야 할 요소입니다.   

Q 주택을 증축하는 도중 옆집과 분쟁이 생겼습니다. 소송없이 해결하고 싶어요.

주택의 증축과 관련해서 분쟁이 발생한 경우에는 관할 건축분쟁전문위원회에 분쟁의 조정 또는 재정을 신청할 수 있습니다. 신청을 하려는 사람은 ‘신청인의 성명(법인인 경우에는 명칭) 및 주소’, ‘당사자의 성명(법인인 경우에는 명칭) 및 주소’, ‘대리인을 선임한 경우에는 대리인의 성명 및 주소’, ‘분쟁의 조정 등을 받으려는 사항’, ‘분쟁이 발생하게 된 사유와 당사자 간의 교섭경과’, ‘신청연월일’ 등을 기재하고 서명·날인한 분쟁조정 등 신청서에 참고자료 또는 서류를 첨부해서 관할 건축분쟁전문위원회에 제출(전자문서에 의한 제출을 포함)해야 합니다. 

증거자료 또는 서류가 있으면 그 원본 또는 사본을 분쟁조정 등 신청서에 첨부해서 제출할 수 있고 조정신청은 해당 사건의 당사자 중 1명 이상이 해야 하며, 재정신청은 해당 사건 당사자 간의 합의로 합니다.

* 관련법령 「건축법 시행규칙」 제43조의2제2항, 「건축법」 제91조제1항, 「건축법」 제92조

Q 리모델링 후 매매 시 양도소득세를 절세하는 방법이 있나요?

리모델링은 건물의 가치를 상승시키고자 한 노력으로 판단해 공사 경비로 인정받아 양도소득세를 줄일 수 있습니다. 단 리모델링 비용 전액을 경비로 인정해주는 것이 아니라 베란다 새시, 거실 및 방 확장공사비, 난방시설 교체비 등 내부시설의 개량을 위한 공사비만 ‘자본적 지출’로 보아 혜택을 줍니다. 그러나 일상적인 수리비용인 벽지나 장판 교체, 주방 가구 교체, 외벽 도색, 옥상 방수공사, 타일 공사 등은 주택 기능 유지를 위한 교체 비용인 ‘수익적 지출’로 보아 해당하지 않습니다. 절세 혜택을 받기 위해서는 적격증빙(세금계산서, 계산서, 현금영수증, 신용카드, 직불카드)이 있어야 합니다. 

Q 2015년에 도로사선제한이 폐지되었다고 들었는데 리모델링에 도움이 되는 건가요?

골목길의 넓이 대비 1.5배 높이까지만 건축할 수 있도록 법으로 규정했던 도로사선제한이 2015년 4월 폐지되면서 리모델링 범위에도 변화가 생겼습니다. 그동안 도로사선제한으로 인해 도로에 면한 측의 상층부를 후퇴하거나 경사지게 짓고 마지못해 발코니로 활용하던 공간을 용적률에 맞춰 반듯하게 채우는 리모델링이 가능해졌습니다. 이 부분에 지붕을 씌우는 것은 간단해 보여도 증축 행위가 되므로 정식으로 증축신고를 하고 공사해야 합니다.

Q 앞으로 리모델링에 참고할 만한 법 개정이 또 있을까요?

인접대지 간 용적률을 탄력 조정할 수 있는 건축법 개정안이 본회의를 통과했습니다. 상업지역이나 주거환경관리사업의 시행을 위한 구역 등 대통령령으로 정하는 범위에 있는 지역에서 대지 간 최단거리가 100m 이내의 범위에 있고 2개 대지의 건축주가 서로 합의한 경우라면 용적률을 개별 대지마다 적용하지 않고 2개 대지를 대상으로 통합 적용하여 건축물을 건축할 수 있습니다. 그동안 소규모 리모델링 시 용적률 제한으로 인해 증축 공간이 부족해 어려움을 겪었다면 해결책이 될 수 있습니다. 

* 관련법령 「건축법」 제77조의14

참고 자료

이종민, 「앞으로 5년 경매하고 리모델링하라」, 인사이트북스, 2014

윤나겸, 「Q&A로 풀어보는 집짓기 세무 상식」, 전원속의 내집, 2016. 04

법제처 홈페이지  www.law.go.kr

알기 쉬운 생활법령  www.oneclick.law.go.kr

취재_ 김연정, 조성일

ⓒ 월간 전원속의 내집 2016년 7월호 / Vol.209

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