월간 전원속의 내집

내 집을 짓는 건 일생일대의 큰 사건이자 행복한 일이다. 그러나 집짓기를 결심한 건축주들은 전쟁을 앞둔 초보병사의 마음과도 같다. 과연 건축이라는 미지의 세계에 뛰어 들어 승리를 거머쥘 수 있을까? 본지는 이런 두려움을 가진 수많은 건축주들에게 새로운 집짓기 방식을 제안한다.

5월 26일 오전 7시 54분. 아들로부터 연락이 왔다. “어깨들 같아요.” 곧이어 한 장의 사진이 휴대폰으로 전송됐다. “건물 위에 용역 몇 명이 더 있어요. 젊은 애들로요.” 멀리서 찍은 사진이지만 위압감을 느끼기에는 충분했다. 9명의 용역이 현장을 점거했고 아무도 그 안으로 들어가지 못하게 했다. 현장에서 증거를 남기기 위해 그들을 핸드폰으로 촬영하려 실랑이를 벌이던 아들 녀석은 한 용역에 의해 멱살을 잡히고 핸드폰을 바닥에 떨어뜨릴 뻔했다고 했다. 다행히 길가에는 CCTV가 설치되어 있었고 지금부터 벌어지는 모든 상황을 녹음하라고 지시한 후, 건축주 똘똘 씨는 자문 변호사에게 전화를 걸었다. 

보통은 경찰을 부르면 쉽게 해결될 일이라고 생각하겠지만 상대가 그걸 모를 리 없다. 오히려 경찰이 오고 현장 주변이 어수선해지고 주변인들의 민원을 유도해서 결국, 우리를 어려움에 빠뜨리려는 것이다. 같이 흥분하면 진다. 멱살만 잡아도 폭행혐의가 인정되어 고소하면 되겠지만 최선의 방법은 아니다. 차분하게 생각해보자. 용역들 역시 인건비를 받고 현장에 배치된 단순 노동인력일 뿐이다. 그렇게 마음을 가라앉히면서 지난 일들이 주마등처럼 스쳐갔다. “아버지, 굳이 왜, 이 일을 이렇게까지 하려고 하세요?”

똘똘 씨는 상가주택 건축을 준비하는 과정에서 그간 건축 현장에 유치권을 행사하겠다며 용역을 데리고 오는 시공업자들을 심심치 않게 보아왔다. 대부분 연면적 100평 내외에 달하는 철근콘크리트 다세대 공사 현장이었다. 그 인과관계는 주로 추가공사 금액이라는 이슈에서 기인한다. 공사를 절반쯤 진행한 뒤 돈이 없어 공사를 못하겠으니 기성금에 대해 선급금 지급을 요청하는 상황이다. ‘기성’이란 공사가 진행되고 난 다음 결과물을 확인하고 지급하는 것이 원칙이지만, 이쪽저쪽에서 공사대금을 돌려 막으며 현장을 운영하는 영세업자들은 종종 이런 식의 요청을 해 온다. 

건축주가 이론대로 도급 공사이니 계약서대로, 법대로 하자고 나서면 그들은 이런 식이라면 현장에서 손을 떼겠다며 협박을 시작한다. 질이 좋지 않은 시공업자일 경우 그때부터 용역들을 고용, 현장을 점거하고 유치권을 행사하겠다고 으름장을 놓는 경우도 있다. 그들은 알고 있다. 웬만해서 남이 하던 현장을 들어올 업자도 많지 않을 뿐더러 이 분야는 민사이기 때문에 경찰이 와도 폭력을 행사하지 않는 이상 마땅한 해결책이 없다는 사실을.

똘똘 씨는 건축업자 용팔 씨와 계약했던 당시 그 상황을 떠올려보았다. 국세 체납으로 신용불량이어서 친구의 사업자 명의로 계약한 용팔 씨. 부가세를 발행하지 않는 현금공사의 위험성을 알고는 있었지만 똘똘 씨는 용팔 씨가 딸의 취업 자리까지 부탁해가며 자신에게 협조적인 태도를 보였고, 실제로 용팔 씨의 딸이 자신의 사업장에 인턴으로 취직까지 한 상황이었기에 설마 했었다. 자신이 직영하는 방식으로 일을 시작했고, 용팔 씨는 계약 이후 다른 현장의 공사 계약들을 지속적으로 수주하면서 점점 이 현장에 오는 횟수가 줄어들었다. 믿을만한 동생이라고 현장 대리인을 세운 것이 목공반장. 전체 공정을 이해할리 없는 목공반장 덕에 계속 데나우시(추가공사)가 발생했다. 귀책사유가 시공자 측에 있었기 때문에 용팔 씨가 감내하는 듯하더니, 물량 산출을 잘못했다며 자신의 실수도 있으니 추가 비용을 5대 5로 부담하자고 했다. 지난 번 골조 공사 때도 이런 적이 있어 한번은 이해하고 넘어갔지만 또 이런 경우가 발생하자 똘똘 씨는 화가 머리끝까지 났다. “이 현장에서 더 이상의 추가 공사 금액은 있을 수 없다.”는 똘똘 씨의 단호한 태도에, “그럼 어디 한 번 두고 봅시다. 나는 내 방식대로 할 테니까.” 라며 용팔 씨는 현장에 용역들을 불러 세운 것이다. 

“우리 집 건축 현장에 용역이 출동했다. 생각지도 못한 최악의 순간,
이 사태를 어떻게 탈출할 것인가?”

똘똘 씨는 극단적인 상황에 대한 법적 대응책을 마련하고 현장에서 진을 치고 있는 용팔 씨가 빠져나가기를 기다렸다. 그가 원하는 시나리오대로 흘러가게 둘 수는 없었기 때문이다. 이런 경우, 절대 맞서 싸우면 안 된다. 면대면 다툼을 피하고 상황을 객관화 할 수 있도록 사람들의 개입을 유도하고자 시간을 끌었다. 사전에 파악한 정보에 따르면 그가 현재 진행하는 현장은 5개 이상. 따라서 이곳에 오래 붙어 있을 수가 없다. 예상대로 오후가 되자 그는 자리를 떠났고 때를 맞춰 똘똘 씨는 현장으로 향했다. 현장에 도착 전 경찰을 불러 아들에 대한 폭행혐의를 신고했고 현장에 도착해보니 경찰이 와 있었다. 도착하자마자 용역회사의 대표를 통해 용팔 씨와의 전화 연결을 요청했다. 그리고 주변 사람들이 다 들으라는 듯 자초지종을 큰 소리로 통화했다. 예상대로였다. 우리의 귀책사유가 특별히 없었기에 주변 사람들의 공감어린 동요가 조금씩 일어나기 시작했다. 용팔 씨는 구속을 시키든 마음대로 하라고 했다. 용팔 씨가 감정적으로 나오는 것을 보자 무엇보다 용역의 총책임자 표정이 변하기 시작했다. 똘똘 씨가 원한 건 누구도 마음 상하지 않고 이 자리를 웃으며 정리하는 것이었다. 어차피 이 자리에 있는 모든 사람들은 애당초 방법을 잘못 택한 용팔 씨 외에는 다들 가솔들을 위해 돈을 벌기 위해 나온 사람들이다.

“혹시 오늘 얼마 받고 나오셨어요?” 태산같이 덩치가 큰 용역의 대표에게 똘똘 씨가 말을 걸었다. “100만원?” “에이~ 장난하십니까?” “200만원?” “인당 30만원입니다.” “30이요? 뭐가 그렇게..?” “24시간 근무에 30인데 비싼 건 아니죠.” “아~ 24시간이구나. 그럼 비싼 건 아니네. 혹시 그럼, 제가 다른 현장에 불러도 오나요?” “네?” “아~ 사실 저도 이쪽 일을 하고 있거든요” “물론이죠. 불러만 주시면 어디든 갑니다.” “아, 그래요? 연락처 좀” 용역 대표의 얼굴이 환하게 밝아졌다. “여기 음료수 좀 돌려주세요. 하루 종일 서 있기도 쉽지 않을 텐데. 근데 대표님~ 오늘은 어떻게 오시게 된 거에요?” “아, 여기 형님하고는 제가 원래 5년 전에 한 공사현장에서 알게 되었는데, 어제 전화를 주셨지 말입니다. 한번 좀 와줘야겠다고.” 여기서 한 가지 선명해지는 게 있다. 업자들이 이런 용역을 부르는 것도 이런 식으로 돈을 주고 부른다. 오늘 온 용역 9명, 하루에 270만원. 이들이 세금처리할 리 만무하고 이런 식으로 며칠을 버틴다면 그 업자는 천만원이 넘는 용역비를 생돈으로 지급해야 했을 것이다. 그럼 과연 그 돈을 어떻게 마련할까? 당연히 건축주 주머니에서 나온다. 그때, 경찰관이 와서 물었다. “어떻게, 폭행 혐의는 고소하실 겁니까?” 똘똘씨는 아들을 향해 시선을 돌렸다. 아들은 고개를 저었다. 그러자, 용역의 대표가 먼저 사과를 했다. “아까는 미안했습니다.” 

현장에서 고성이 오가는 건 슬프게도 다 돈 때문이다. 아이러니하게도 그 고성을 잠재울 수 있는 것 역시 돈이다. 한바탕 소동이 끝나고 집에 돌아가는 차 안에서 아들은 똘똘 씨에게 말을 했다. “사실 아까 용팔 씨가 하는 얘기를 다 녹음했는데, 그가 우리가 꼭 망하길 바란다고 하더라고요.” 그 말을 듣는 순간, 똘똘 씨는 한숨이 절로 나왔다. 그리고 자신의 사업장에서 열심히 인턴 일을 하고 있는 용팔 씨의 딸이 떠올랐다. 그렇게 나쁜 사람은 아닌데 이렇게 대화가 안 될 줄, 소통이 안 될 줄 꿈도 꾸지 못했다. 이 현장을 새로 마무리해 줄 사람을, 이제 과연 어디서 구할 수 있을까?

위의 사례는 친친디 하우스 프로젝트를 진행하며 실제로 건축주가 경험했던 피해 사연을 바탕으로 극화한 것이다. 친친디가 무슨 112나 119도 아니고, 건축피해사례 접수사이트도 아니지만 본 프로젝트에 참여하는 전문가들이 본지와 인터넷 포털사이트 매거진 섹션에 오픈되고 난 후 시시 때때로 ‘도와달라’는 건축주들의 연락이 왔다. 친친디 메일함에는 간절하고 간곡한 피해사례와 부당거래에 대한 고발성 사연이 계속 이어졌다. 그 중 하나를 옮겨 본다.

독자가 전해 온 피해사례

안녕하세요. 전원속의 내집을 구독하고 있는 김*연이라고 합니다. 저는 오랫동안 부동산 경매와 중개일을 해 온 터에 기회가 닿아 단독주택 시행에 도전했습니다. 소개받은 업자도 있고 해서 1억6천만원을 들여 대지를 매입하고, 1억5천4백만원을 들여 건축을 하기로 했습니다.

그런데 그 시공업자가 초기 계약금으로 4천7백만원을 받고는 잠적했습니다. 저는 모든 일을 ‘이인위본(以人爲本)’이라는 가치 아래 모든 일을 해 왔기에, 그날 이후 큰 상실감에 빠져 우울한 나날들을 보냈습니다. 더이상 업자에게 맡길 엄두가 나지 않아 제가 직접 나머지 공정을 해보고자 전원속의 내집을 구독하게 되었습니다. 이 책을 보며 나도 할 수 있다는 꿈을 다시 만들어갔습니다.

그렇지만 시공이란 것이 하루 아침에 절대 가질 수 없는 능력입니다. 다시 토지를 매입하여 개발행위허가 신청을 위해 토목설계를 맡겨놓은 상태인데 누구와 함께 일해야 하나 무섭고 두렵기만 합니다. 가능하다면 저도 친친디와 함께 새로운 꿈을 꾸고 싶습니다.

상황은 생각보다 꽤 심각해 보였다. 싸고 좋은(?) 전원주택 건축을 준비하는 예비건축주들 못지않게 다양한 꽤 큰 사업규모의 프로젝트를 준비하는 개인들의 사연은 그 정도가 더 심했다. 그들 중엔 십수년 전에 평당 5만원에 구입한 제주도의 땅값이 수십배 이상 폭등한 관계로 무려 300억원이 넘는 단지 분양을 준비하며 수년째 갈팡질팡 중인 60대 초반의 지주 A씨. 부모에게 증여받은 땅을 그냥 땅으로 팔면 세금이 높으니, 전원주택 단지 개발을 시작한 뒤 다양한 사기꾼들을 만나 약 15억에 달하는 수업료를 지불한 70대 후반의 지주 B씨 등 고령인 탓에 주변 인프라가 넉넉지 않은 케이스들이 유독 많았다. 실제로 이들이 보유하고 있는 땅은 땅 그 자체로만 검토했을 때 충분한 시장 경쟁력이 있는 경우도 적지 않았다. 그러나 이것은 가능성일 뿐, 개점휴업상태로 5년, 10년 뒤에도 방치될 확률이 매우 커보였다.

그뿐만이 아니었다. 세상 물정에 큰 관심이 없고 오로지 자신들의 실적에 혈안이 된 일부 건축사들도 문제다. 그들의 희망고문으로 인해 대출 전액으로 빡빡함을 넘어 공사비 초과가 불보듯 뻔한 다세대·다가구 건축을 준비한다는 건축주 C씨와 D씨 등 사회경험이 부족한 탓에 오로지 자신의 수익률 계산만 믿고 무모하다 싶을 정도로 위험성이 높은 자금 계획을 가진 케이스들도 많았다. 어떤 건축가는 3억원을 한계치로 가진 건축주에게 5~6억원의 시공비가 나오는 디자인 도면을 건네며 현실 감각을 무뎌지게 만들고, 제대로 된 감리와 인허가에 대해 추가비용을 또 요구하기도 했다. 

이러한 혼돈의 시장에서 홧병을 얻은 다수의 왕초보 건축주들의 사연은 읽기만 해도 숨이 턱턱 막혀왔다. 도대체 이들의 억울함을 어디에 가서 풀어야 한다는 말인가?

“많은 사람들의 꿈은 임대업
상가주택 짓기를 권하는 세상”

물론 어떻게든 돈을 줄이고, 때에 따라서는 공짜로 해주길 바라는 건축주들의 과욕도 지적받을 대상이다. 목조주택 건축이 주를 이루는 전원주택 시장에는 제법 큰 규모의 주택건축회사들이 있고, 그들은 그래도 그 진행과정을 투명하게 보여주고자 노력하고 있으며 실제 그런 회사들을 만나는 건 그리 어려운 일이 아니다. 사실 우리는 그 시장을 더 투명하게 만들자고 시작한 프로젝트다. 하지만 이보다는 조금 더 큰 수익형 주택, 주택 단지 개발 시장은 정말 암담할 정도로 바람직한 사례를 찾기 어려운 실정이다. 

특히 이 분야의 건축주들에게는 여기저기 달콤한 제안이 넘쳐나고 있다. 살던 집을 팔아 토지 비용을 대고 전세보증금으로 건축비를 충당하고 1층 상가에서 월세를 받아 생활자금으로 쓰고, 남은 돈으로 저축할 수 있다며 수익을 위한 상가주택 짓기를 권하는 사회다. 경기도권 신도시에서 시작된 건설 바람이 지금은 지방의 혁신도시와 택지개발지구, 서울이나 부산 등의 구도심으로 퍼져나가고 있다. 2016년 대한민국을 살아가는 건축주에게 돈을 벌어주는 수익형 주택은 무한 가능성을 내포한 집이 되었다.

수익형 주택의 유형 중 하나인 상가주택은 일반적인 단독주택을 짓는 것과 대동소이한 부분이 있지만 상당히 다른 부분도 많다. 나 혼자 사는 집이 아니라 여럿이 함께 살거나 혹은 장사를 하거나 일을 하는 공간도 겸하는 복합건물이기 때문이다. 그럼에도 불구하고 현실에서는 ‘수익률’이라는 공식 풀이에만 얽매여서 정작 중요한 행복을 놓치는 건축주가 너무 많다. 친친디 4호의 설계자 리슈건축사사무소 홍만식 소장은 그의 저서 『건물주가 되는 첫 걸음, 상가주택 짓기』를 통해 “수익성과 행복이 공존하기 위해서는 반드시 철저한 사전 기획이 있어야 한다”고 강조한다. 예산기획과 건축, 관리까지 건축주는 많은 부분을 공부하고 전쟁터에 뛰어들어야 한다. 혹자는 성공적으로 상가주택을 짓는 일이 독학으로 서울대가기만큼 힘든 일이라 토로하기도 한다.

그럼 주택 단지 개발 분양 사업은 어떠한가? 수익형 주택에 비해 위험 요소도 더 크고 그 과정이 더 복잡 다단하며 꽤 긴 사업기간이 필요하다. 도심 외곽 쪽으로 전원주택 바람이 불면서 일정 규모 이상의 땅을 가진 지주들은 매매할 때 발생하는 양도소득세를 줄이기 위해 단지 개발 사업에 뛰어들고 있다. 이는 지주에게는 <땅값 + 주택 건축 마진 + 세금 절약> 3종 세트의 유혹이다. 물론, 이 사업의 부추김 역할은 정글의 하이에나 같은 부동산 업자들이나 개발 업자들, 토목·시공 업자들이 담당한다. 

그러나 대부분의 지주들은 자금력이 충분하지 않아 일단 토지를 담보로 대출을 실행한다. 보통은 1년 혹은 2년 이상 낼 수 있는 이자까지 확보하고 사업을 시작한다. 하지만 왕초보 지주가 이런 사업에 어떤 역할들이 필요한 지 알 리 없다. 토지를 개발하고, 주택 단지를 기획하고, 샘플하우스를 시공하며 자금을 관리하는 일은 시스템 없이 개인이 하기엔 무리가 있다. 이러한 현실이기에 처음엔 자신의 인생살이 경력과 주변의 인프라를 과신하고 시작했다가 이러지도 저러지도 못하고 몇 년째 이자만 까먹고 있는 지주들을 만나는 건 그리 어려운 일이 아니다. 그래서 나중엔 싸게라도 팔아만 달라고 적극적으로 부동산과 분양팀을 만나지만 이 역시 선택의 과정에서 급한 마음이 앞선 탓에 여유자금마저 탕진하는 경우도 적지 않다.       

사실 이 모든 사업의 결과에 대한 책임, 귀책 사유의 원인은 철저한 사전 기획의 부재와 이 다양한 요소를 조직하고 운영, 관리해나가는 조직의 부재, 크게 두 가지로 분석할 수 있다. 따라서 친친디에서는 사업주의 위시리스트와 그가 홀로 맞닥뜨려야 하는 현실을 대비한 철저한 사전 기획을 기반으로 설계자와 시공, 분양, 자금운용/세금/회계를 원스톱 관리할 수 있는 시스템을 차근차근 준비하게 되었다. 이러한 이유와 목적과 명분을 근간으로 <친친디 하우스 프로젝트>에서 2016년의 하반기에 중점을 둔 두 가지 사업 {수익형 주택 설계·시공}과 {전원주택단지 부활프로젝트 개발·분양 서비스}가 탄생하게 되었다. 자세한 내용은 친친디 홈페이지와 친친디 카페를 참고하면 된다.  

수익형 주택 짓기 워크샵

수익형 주택 분야는 지주의 이해를 돕고 직접 사업기획을 준비할 수 있도록 <주 1회×4주간 디너 워크샵>을 진행할 계획이다. 상도동 반달집, 망원동 모퉁이집, 동교동 UFO집의 상가주택과 경기도 가평 <아침고요마을>과 하니홈스의 <김포주택단지>를 기획, 설계한 리슈건축의 홍만식 소장, 홍장희 대표를 비롯 삼성 에버랜드 전원주택사업 홍보 마케팅을 담당했던 홍민정 마케터, 무궁화 신탁 박주영 본부장, 건축전문세무사 절세TV 윤나겸 대표, 부동산 전문 보아스 박해현 법무사와 본 프로젝트를 총괄하는 서동원 대표가 주요 강사로 참여한다. 이 워크샵에 참석하는 건축주는 평당 450만원에서 650만원까지의 평당 건축비용을 기준으로 건축에 소요되는 총 비용과 사업계획서 작성을 진행할 수 있다. 매 기수당 5명을 선발하여 진행되며 참여 신청은 친친디 카페와 이메일 contentsm@naver.com을 통해 할 수 있다. 이 워크샵에 참여하여 본 계약을 확정지을 경우 교육비는 무료로 전환되며 세무와 법무 서비스가 패키지로 제공된다. 또한 참여하는 누적 회원 수가 늘어날수록 자재의 공동구매에 따른 다양한 분야의 가격 할인을 받게 된다.

글_ 주택문화칼럼니스트 서동원(친친디하우스 프로젝트(www.친친디.com) 사업총괄)

구성_ 이세정  

ⓒ 월간 전원속의 내집 2016년 7월호 / Vol.209