매일경제

"집값 연착륙 어떻게" 국가운명 갈라대출 등 주택매입 지원 미국, 내수지표 호전 부실은행 구제만 급급 스페인은 위기 전염

#스페인 마드리드 시내에서 서쪽으로 40분을 달리면 흉물스런 철골 구조물이 가득한 '세세냐'에 들어선다. 세세냐는 한때 '스페인 미래의 맨해튼'으로 불렸던 신도시 개발지역이다. 공사 현장을 오고 가는 트럭들로 한창 붐벼야 할 이곳이 지금은 유령도시로 변했다. 한때 2만여 가구가 들어서고 금융사와 첨단 IT기업들이 들어오기로 했지만 겨우 7000가구만 짓고 공사가 전면 중단됐다.

#금융위기 직격탄을 맞았던 미국 로스앤젤레스(LA) 부동산 시장에선 요즘 우량 매물을 찾기가 쉽지 않다. 학군이 좋거나 가격이 많이 하락한 매물들을 기관투자가와 다주택자, 외국인들이 싹쓸이했기 때문이다. 미국 상무부는 4월 신규 주택 판매건수가 34만3000건으로 전월보다 1만건 이상 늘었다고 최근 발표했다. 미국 중서부 지역에서 주택 판매가 지난해 같은 기간보다 28% 가까이 증가하는 등 대부분 지역에서 판매실적이 되살아나고 있다.

스페인과 미국 모두 부동산 경기가 내리막을 걷기 시작한 때는 2008년으로 엇비슷하다. 그러나 그 이후 상황은 정반대다. 부동산 시장이 '소프트 랜딩(연착륙)'하고 있는 미국에선 일시적 경기후퇴 조짐에도 불구하고 경제상황이 그런대로 견딜 만한 편이다. 하지만 집값이 사상 최고치였던 2007년에 비해 많게는 절반 가까이 폭락한 스페인은 부동산 '하드 랜딩(경착륙)'이 나라경제를 도산 위기 일보 직전으로 몰아넣고 있다.

미국 정부는 집값 하락과 거래 실종을 막기 위해 대출 지원, 기관을 통한 임대주택 매입 등 다양한 대책들을 쏟아냈다. 반면 스페인은 집값 추락으로 부실화된 은행을 구제하는 데만 급급해 부동산시장 활성화에 별로 신경을 쓰지 못했다.

남부 프랑스와 더불어 유럽에서 기후가 가장 좋다는 스페인은 4~5년 전만 해도 유럽지역 신규 주택 공급량의 30%를 차지할 정도로 호황을 누렸다. 그러나 미국발 금융위기 이후 집값 상승에 대한 기대가 꺾이면서 주택 거래가 실종됐다. 주택 거래 실종으로 호황기에 빚을 얻어 집을 산 가계는 대거 부실에 빠졌고, 절반 정도는 아예 빚 갚기를 포기했다.

'부동산값 급락→거래 실종→가계 부실→은행 부실→투자금 국외유출→부동산값 추가 폭락'이라는 악순환에 빠진 셈이다.

반면 2008년 말 글로벌 금융위기 이후 추락을 거듭했던 미국 주택시장에선 최근 다시 조금씩 온기가 돌기 시작했다.

미국 정부가 서브프라임 모기지 발(發) 가격 폭락을 멈추기 위해 파격적인 혜택을 준 덕분이 크다. 원리금이 집값을 넘어서 집을 포기할 수밖에 없었던 주택 소유자들이 4% 저리의 새로운 대출로 갈아탈 수 있도록 한 것이다.

주택담보대출 상환 부담이 줄면 집을 매물로 내놓는 사례가 줄어 주택가격 하락으로 인한 악순환 고리를 끊을 수 있다는 것이다. 기관투자가들에게는 패니메이 등 모기지 금융회사가 보유한 압류 주택을 묶어서 '블록세일' 형태로 팔고 매각 과정에서 정부가 보증을 서는 방식으로 부담을 크게 덜었다.

우리나라도 내년이 중요한 분수령이라는 분석이 나온다. 지난 4월 발표된 한국은행 통화신용정책보고서에 따르면 내년까지 우리나라 전체 담보대출 46%의 대출만기가 도래하거나 거치기간이 종료된다. 특히 타격을 가장 심하게 받을 것으로 예상되는 계층은 50대 이상 중산층들이다 .

권주안 주택산업연구원 연구실장은 "미국처럼 하우스푸어들의 탈출구를 마련하는 적극적인 정책이 필요하다"면서 "일정 소득 이하 사람이나 일정 규모 이하의 주택을 소유한 사람들의 담보대출 금리를 낮춰주거나 한국은행 기준금리를 인하하는 등 적극적인 대응이 필요한 시점"이라고 말했다.

[정동욱 기자]

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