서울경제

6차례 대책중 5번 실패… 2005년 이후엔 더 올라"도심외곽 공급 확대·재건축 규제 강화등 뒤따라야"

정부가 7일부터 은행권의 주택담보대출에 대한 총부채상환비율(DTI) 규제를 수도권 전역으로 확대하기로 했지만 역대 부동산 대출규제 효과는 1년도 안 돼 무용지물이 된 것으로 분석됐다.

이에 따라 대출 규제 외에 도심 외곽에 주택공급 확대, 도심 재건축 규제 강화 등의 대책이 뒤따라야 한다는 전문가들의 지적이 잇따르고 있다.

서울경제신문이 6일 국민은행 연구소의 '주택가격지수 시계열 데이터(이하 시계열자료)'등을 바탕으로 지난 2002년 이후 주택담보대출 규제의 효과를 분석한 결과 역대 총 여섯 차례의 대출규제책 중 다섯 번은 발표 후 1년간 집값을 잡는 데 실패한 것으로 나타났다.

특히 2005년 이후부터는 대책 발표 후 1년간 아파트 값이 두자리수 안팎의 상승률을 보여 발표 직전 1년간보다 가격 상승률이 오히려 더 높았다.

대출규제가 본격화한 2002년 하반기 이후에도 올 8월까지 약 7년간 국내 주택담보대출 잔액은 110조원선에서 341조원선으로 3배로 늘었다. 정부가 주택담보대출을 옥죄기 위해 각각 2002년과 2005년부터 강화한 주택담보인정비율(LTV)과 DTI의 '약발'이 점점 사라지고 있는 셈이다.

연도별 정책효과를 보면 우선 정부가 2002년 9월 투기과열지구 내 LTV 기준을 기존 70~80%에서 60%로 처음 규제한 일명 '9ㆍ4대책' 발표 후 1년간 서울 지역 아파트 값은 평균 6% 상승했다. 직전 1년간의 서울 아파트 값 평균 상승률(28.5%)에 비해 둔화되기는 했지만 결과적으로 집값을 안정시키지 못한 것이다.

여섯 차례 대책 중 유일하게 집값을 안정시켰던 것은 2003년 10월 대책이다. 정부는 당시 투기지역 아파트에 대한 만기 10년 이하 주택담보대출의 LTV를 40%로 제한했고 이후 1년간 서울의 아파트 값은 평균 1.3% 떨어졌다.

하지만 이후 집값은 다시 앙등했다. 이에 따라 정부는 2005년 7월과 9월에 잇따라 두 차례나 '주택담보대출 리스크관리방안'을 발표해 투기지역 내에서 사실상 동일세대의 아파트 담보대출 건수를 규제했다.

그러나 대책 발표 후 1년간 서울 아파트 값은 오히려 평균 10.3%나 뛰면서 발표 전의 연간 상승률(3.4%)을 3배 가까이 웃돌았다.

이어 정부는 2006년 투기지역에서 가격이 6억원을 초과하는 고가아파트 구입시 DTI를 40%이하로 규제하는 내용을 담은 일명 '3ㆍ30대책'을 발표했지만 오히려 이후 1년간 아파트 값은 평균 13.8%나 급등, 발표 직전 1년간 상승률(6.1%)의 두 배에 달했다.

정부는 또 2007년 7월 보험사 등 비은행금융사의 3억원 초과 아파트 담보대출에 대해서도 은행과 동일한 DTI규제를 적용하는 '7ㆍ19대책'을 발표했지만 이후 1년간 서울 아파트 값은 평균 13.8% 올랐다.

올 7월에는 정부가 일명 '7ㆍ6대책'의 일환으로 수도권의 비투기지역 전역에도 LTV 규제를 강화했지만 이후 한달간 서울 아파트 값은 평균 0.3% 올라 발표 전 한달간의 상승률 0.1%를 웃돌았다.

이에 따라 은행 자금줄을 막는 것만으로는 정부 대책의 실효성이 떨어진다는 지적이 많은 상황이다.

김정식 연세대 경제학부 교수는 "대출 규제의 경우 일시적인 수요억제 효과는 있겠지만 근본적인 처방이 못 된다"며 "오히려 전세가격이 너무 올라 차라리 내 집을 사겠다고 나선 서민ㆍ중산층과 같은 주택 실수요자들의 피해만 키울 것"이라고 지적했다.

그는"주택공급 확대가 근본 처방이지만 재건축 규제를 풀어 도심 내에 공급을 확대하겠다는 현 정부의 정책은 투기만 조장하고 주택공급도 충분히 할 수 없다"며 "재건축을 규제하고 도심 외곽에 주택공급을 늘리는 게 낫다"고 강조했다.

장성수 주택산업연구원 연구실장도 "대출을 억제하면 서민ㆍ중산층은 집을 못 사게 되지만 개발지역에서 막대한 토지보상금을 받은 지주들은 재건축ㆍ재개발 주택에 투자해 오히려 시세차익을 얻게 된다"며 "대출규제는 결국 중산층은 죽이고 부자만 이득을 보는 정책"이라고 지적했다.

민병권 기자 newsroom@sed.co.kr '스타화보 VM' 무료다운받기 [**8253+NATE 또는 통화]

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