이데일리

- 3348가구 대단지..사업지연·연대보증 발목

- 김포 신도시 미분양 쌓여 사업성 불투명

[이데일리 박철응 기자] 김포 신곡지구 사업 부실로 건설사 3곳이 한꺼번에 워크아웃에 들어간다. 부동산 프로젝트 파이낸싱 부실의 후유증을 보여주는 대표적인 사례다.

지난주 워크아웃 추진이 결정된 9개 건설사 중 신동아건설, 남광토건, 청구 3곳의 주된 부실 이유가 김포신곡6지구 사업의 지급보증 때문이다.

이곳은 12만8700㎡ 규모 부지에 3384가구의 아파트를 짓는 사업인데 신동아건설이 40%, 남광토건과 청구가 각각 30%씩 지분을 가진 공동시공 방식이다.

◇ 7400억 PF 지급보증 리스크 현실화

이들 시공사는 2006년 당시 시행사 차입금 7400억원에 대한 연대보증을 제공하기로 했다. 토지소유권의 85%를 확보하고 사업계획 승인까지 받았지만 사업이 계속 지연되면서 지난달 말부터는 시행사인㈜새날이 이자를 내지 못하는 상황에 이르렀다.

매달 30억~40억원 가량 이자 부담이 발생하는 데다 사업 추진 여부 자체가 불투명해지면서 참여한 시공업체들은 금융권의 워크아웃 화살을 피할 수 없게 됐다.

특히 연대보증을 했기 때문에 한 건설사에서만 부실이 발생해도 다른 건설사들이 책임을 떠안아야 하는 취약한 구조다.

상황이 이렇다보니 추가 자금 조달도 안 되고 있다. 토지대금 잔금 납입을 위해 대주단으로부터 1000억원 가량을 추가 조달하려 했으나 일부 금융사들이 대출 승인을 거부한 것이다.

신동아건설의 경우 2008년 말 220.0%이던 부채비율을 지난해 말 165.7%로, 차입금 의존도는 같은 기간 34.7%에서 17.3%로 줄이는 등 개선되는 모습을 보였다. 하지만 7000억원이 넘는 프로젝트파이낸싱(PF) 차입금에 대한 지급보증 리스크가 발목을 잡은 것이다.

◇ 미분양 2300가구..분양시기 못 잡아

신곡6지구 아파트 분양은 이미 2008년부터 계획됐으나 분양 경기 악화로 수 차례 연기돼 왔다. 김포 지역에 한강신도시 등 공급이 몰리고 미분양이 쌓이는 상황이라 차일피일 미뤄왔던 것이다.

실제로 지난해 말 기준 김포지역 미분양 물량은 2351가구로 용인(4678가구)과 고양(4615가구) 다음으로 많은 물량이다.

함영진 부동산써브 실장은 "신곡지구의 경우 서울과 인접해 있고 외곽순환도로 이용이 편리해 위치 면에서는 우수하지만, 김포지역의 미분양 등 상황이 너무 좋지 않다"면서 "금융위기 이전 사업 초기 단계에는 최근같은 상황을 예상하기 어려웠을 것"이라고 말했다.

향후 신곡6지구 사업은 시공사가 모두 워크아웃에 돌입하게 되면서 다른 시공사로 넘어가거나 지분 변동 가능성이 높아졌다.

한 신용평가업체 관계자는 "시공업체들이 모두 워크아웃 상태에서 계속 같은 방식으로 추진할 수는 없을 것"이라며 "채권단에서는 다른 건설사로 아예 넘기거나 신규 참여로 지분을 나누는 방안을 모색할 수 있다"고 말했다.신동아건설의 경우 일단 분양 예정 시기를 연내에서 내년 3월로 다시 미뤄둔 상태다. 이 회사 관계자는 "아직 사업권을 넘기는 방안은 고려치 않고 있으며 채권단과 협의해 결정하게 될 것"이라고 말했다.

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