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[머니투데이 송충현기자][[부동산X파일]]

분양가는 어떻게 책정되는 것일까.

서울 강남권의 분양가는 3.3㎡당 2000만원을 훨씬 웃돈다. 이에 반해 정부가 공급하는 강남권 보금자리주택 분양가는 3.3㎡당 1200만~1300만원대다. 왜 이같은 차이가 날까.

9일 국토해양부와 건설업계에 따르면 분양가를 결정하는 가장 큰 요인은 '택지비'다. 여기에 건축비와 가산비용이 더해져 분양가가 정해진다. 건설업계 관계자는 "건축비용이 3.3㎡당 400만원선임을 고려하면 분양가에 가장 큰 영향을 미치는 것은 땅값"이라고 설명했다.

실제 한 건설사가 경기 수원에 아파트 단지를 건설하기 위해 용역 산출한 분양가를 분석해 보면 총 분양가 817억원 중 택지매입비가 404억원에 달했다. 이 아파트의 총 건축비는 344억원이다.

LH 관계자는 "2006년 기준 분양가 대비 택지비 비율은 수도권이 31%, 지방은 19%였다"며 "지금은 녹지율 등이 달라져 단순 비교하긴 어렵지만 분양가의 절반 정도를 택지비로 보면 될 것"이라고 말했다.

국토부 관계자 역시 "사업장마다 다르겠지만 수도권은 사업비 가운데 택지비중이 30~40%이고 비중이 높은 곳은 50%에 달한다"며 "민간택지는 택지비 비중이 더 높아 고분양가 단지가 생긴다"고 설명했다. 즉 민간아파트와 보금자리주택과 같은 공공아파트의 분양가 차이는 결국 땅값에서 기인하는 것으로 볼 수 있다.

공공택지의 경우 택지비는 조성비·용지비 등 법률로 정해진 11개 항목을 LH와 용역업체가 의뢰해 정한 조성원가를 바탕으로 산정된다. 이때 공공택지에서 공급되는 택지비의 경우 전용면적 60㎡ 이하는 조성 원가의 80%, 60~85㎡는 100~110%, 85㎡ 초과는 감정평가에 따라 책정된다.

택지비와 함께 분양가를 구성하는 또 다른 요소는 '건축비'다. 건축비는 직접공사비·간접공사비·설계비·감리비·부대비용 등 5개 항목을 합한 기본형건축비가 기준이 된다.

분양가상한제 기준이기도 한 기본형 건축비는 철근콘크리트 벽식구조·라멘구조, 철골조 등 3가지 유형에 따라 나눠져 있고 층별로도 세분화 돼있다. 국토부 관계자는 "인건비와 자재비 변동 사항을 감안해 이 정도면 사업이 가능하다고 판단하는 범위 내에서 건축비를 정한다"고 말했다.

기본형 건축비는 매년 3월과 9월을 기준으로 물가변동률을 감안해 정부가 고시한다. 가장 최근 공개된 지난해 3월 1일 기준 기본형 건축비는 6~10층 규모의 아파트 중 60~85㎡평형의 경우 1㎡당 126만3000원이다.

이에 따라 6층·84.9㎡의 아파트를 지을 때 드는 기본형 건축비는 1㎡당 건축비 126만3000원에 지상층 총 면적인 109.9㎡를 곱한 1억3880만원이다. 건축비 적용 기준은 입주자모집공고 신청일에 가장 가까운 고시의 건축비다.

또 다른 변수는 가산비용이다. 가산비용은 복리 시설과 홈 네트워크, 기계환기설비 등의 인텔리전트 설비를 추가로 건설할 때 드는 비용이다. 사업자가 법률로 정해진 범위 내에서 추가비용이 발생하는 설비를 시공하겠다고 요청하면 지자체 분양가 심사위원회가 검토후 승인을 해준다.[관련기사]☞

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송충현기자 balgun@

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