미분양 4만가구 해소대책 어떤 내용 담았나?

김형섭 입력 2010. 4. 23. 11:43 수정 2010. 4. 23. 11:43
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【서울=뉴시스】김형섭 기자 = 정부가 23일 확정한 미분양 해소대책은 크게 미분양 매입과 건설사 유동성 공급, 기존주택 매입자금 지원 등을 주요 골자로 삼고 있다.

이를 통해 전국 미분양주택 규모를 11만6000가구에서 7만5000가구 수준까지 줄인다는 구상이다.

그러나 전문가들은 DTI·LTV 등 금융규제 완화가 빠져있고 주택거래 활성화 방안이 미흡해 큰 효과를 거두기는 어려울 것으로 전망했다.

◇미분양 대책 왜 나왔나?

정부가 이번 대책을 내놓은 것은 미분양 적체와 거래침체로 민간부문의 공급이 크게 위축되고 이어 중장기적으로 수급불안이 발생할 수도 있다는 인식에서다.

2월말 전국 미분양은 11만6000가구로 최고치를 기록했던 지난해 3월(16만6000가구)과 비교해서는 30%(4만9000가구) 가량 감소한 상태다.

그러나 이는 지방에서의 신규분양 감소와 미분양 매입 등에 따른 것으로 수도권 미분양은 여전히 해소되지 않고 있는 상황이다. 또 2000년 이후 장기평균인 7만5000가구 보다는 여전히 높은 수준인데다 중대형 평형(58%)과 준공후 미분양(43%) 비율이 높아 이를 방치할 경우 단기간내 해소가 어려울 전망이다.

기존주택 시장도 지난해 3월 수도권 주택거래량이 과거 4년 평균보다 35% 감소하는 등 거래위축 상황이 지속되고 있다.

이처럼 미분양 적체는 해소되지 않고 주택거래도 줄자 주택공급도 감소추세를 기록중이다. 지난 2년간 주택건설 실적은 연간 37만~38만가구 수준으로 이전 3년간 평균인 50만가구의 74%에 불과하다.

특히 민간부문의 공급은 ▲2007년 40만가구 ▲2008년 23만가구 ▲2009년 21만가구 등으로 크게 위축된 상황이다.

이에 따라 주택업계의 자금난도 심화돼 3월 건설경기실사지수(CBSI)는 71.7을 기록, 13개월만에 최저치까지 떨어졌다.

◇환매조건부 매입 확대·미분양 리츠·펀드 활성화

정부는 올해 5000가구로 예정돼 있던 대한주택보증의 환매조건부 매입규모를 2만가구로 확대시켰다. 상반기에 1조5000억 원을 투입하고 하반기에 추가로 1조5000억 원 규모를 새로 매입한다는 계획이다.

매입대상은 지방 미분양이 우선으로 자금에 여유가 있으면 수도권 미분양까지 매입대상을 늘릴 예정이다. 업체도 중소건설사의 미분양을 우선적으로 사들이고 업체당 매입한도는 1000억 원에서 1500억 원으로 확대키로 했다.

주택보증이 매입하는 미분양 주택에 대해서는 취·등록세와 재산세 감면기한 연장도 검토한다.

민간자금을 활용한 미분양 리츠·펀드도 활성화한다. 리츠·펀드 청산시 주택이 팔리지 않을 경우에 대비한 매입확약 규모를 5000억 원에서 1조 원으로 늘려 준공후 미분양 5000가구 감축을 유도한다는 것이다.

3~4년 가량인 리츠·펀드 설정기간을 감안해 매입한 미분양 주택의 취·등록세 및 재산세 감면기한을 3년 연장하는 방안도 검토키로 했다.

이에 더해 LH도 지방의 85㎡이하 준공후 미분양 주택 1000가구를 추가 매입해 임대주택으로 활용할 예정이다.

◇건설사 유동성 지원

정부는 2008년 10월과 2009년 2월 2차례에 걸쳐 건설사 유동성 지원을 목적으로 준공후 미분양주택에 대한 1조 원 규모의 프라이머리 담보부채권(P-CBO) 보증을 공급한 바 있다.

건설사가 발행한 회사채에 대해 주택금융공사가 신용을 보강해 유동화채권을 발행하고 건설사는 준공후 미분양 주택을 신용보강기관에 담보로 맡기면 신탁회사가 이를 임대나 매각할 수 있는 구조다.

정부는 P-CBO의 추가발행이 이뤄질 수 있도록 5월부터 주택금융공사를 통해 1조 원 규모, 5000가구 수준의 신용보강을 추진키로 했다.

또 공사대금 담보대출(브릿지론) 보증을 5월부터 1년간 재시행해 중소건설사의 단기유동성을 지원하는 방안도 포함됐다.

대상은 공공기관이 발주한 공사에 한정하며 업체별 보증한도는 300억 원이다.

◇기존주택 구입시 최대 2억 원 지원

최근 주택거래가 위축돼 신규주택에 입주하지 못하는 경우를 막기 위해 국민주택기금을 대출해 주는 방안도 포함됐다.

기존주택이 팔리지 않아 신규주택에 입주를 못하는 수분양자의 보유주택을 매입할 경우 최대 2억 원(연 이율 5.2%)까지 융자가 실시된다. 대상 주택은 6억 원 이하, 85㎡이하로 투기지역은 제외된다.

구입자금 융자를 받기 위해서는 부부합산 연소득이 4000만 원 이하여야 하며 무주택자나 1주택 보유자여야 한다.

또 DTI한도를 초과하더라도 LTV한도 이내에서 대출이 가능토록 주택금융신용보증기금의 보증도 지원된다.

◇"미분양 해소에 한계"…"대책 미흡"

전문가들은 대체로 이번 대책이 미흡하다는 반응이다. DTI·LTV 등 금융규제 완화가 빠져 거래활성화가 어렵고 미분양 해소효과도 한정적일 것이라는 지적이다.

김규정 부동산114 팀장은 "융자지원 규모나 연소득 조건 등을 감안할 때 주택거래 활성화 대책 이 미흡하다"며 "대출 규제, 보금자리 등 저가주택 공급 같은 수요위축 요인을 직접적으로 해결하지 못했다는 점에서 한계점을 지녔다"고 설명했다.

이영진 닥터아파트 소장도 "공공개입을 통한 미분양 해소는 수치상 미분양이 줄어드는 효과가 있을 뿐 사실상의 미분양 해소는 아니다"라며 "환매조건부, 리츠·펀드를 통한 미분양 매입은 시장사황이 악화돼 매각 및 임대가 제대로 이뤄지지 않을 경우 다시 미분양으로 남을 가능성도 있다"고 말했다.

그는 이어 "직접적인 미분양 해소책이라기보다는 중소형 건설사들의 단기적 유동성 확보를 위한 대책일 뿐"이라고 덧붙였다.

대한건설협회 관계자는 "주택거래 활성화 방안이 기존주택 처분에 한정돼 실망감을 감추기 어렵다"며 "침체에 빠진 부동산시장을 살리기 위해서는 지역별 DTI규제를 10~20% 가량 탄력적으로 조정하고 LTV규제도 강남3구 등 투기지역 이외에는 60%로 상향조정할 필요가 있다"고 말했다.

ephites@newsis.com

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