미디어오늘

[홍헌호 칼럼] 주택 증여세 면제론과 몇 가지 부동산 쟁점들

[미디어오늘 홍헌호 시민경제연구소장]

1. 최근 건설업계가 주택 증여세를 면제하면 주택시장이 활성화될 것이라는 주장을 내놓았습니다. 근거가 있는 것인가요.⇨ 황당한 주장입니다. 주택시장이 활성화되려면 주택을 매수하려는 사람 수가 늘어야 합니다. 전문가들이 '거래량이 가격에 선행(先行)한다'고 주장하는 근거가 거기에 있습니다. 그렇다면 건설업계에 물어 보아야 합니다. 주택 증여세를 면제하면 시장에서 주택을 매수하려는 사람 수가 늘어날까요?. 유감스럽게도 주택 증여세 면제는 시장에 아무런 영향도 미치지 않습니다. 부동산 시장이 활성화되려면 매수 희망자와 매도 희망자가 부동산 중개 시장에 나가 흥정을 하고, 그들의 흥정이 부동산 가격을 끌어 올려야 합니다. 그러나 부모와 자녀간 증여에는 그런 과정이 전혀 없습니다. 따라서 부동산 시장 활성화에 아무런 도움도 안됩니다. 부의 대물림만 조장하고 국가 재정만 축낼 뿐입니다. 백해무익한 정책입니다.

2. 건설업계에 따르면 2010년부터 일본 정부가 주택 증여세를 면제해서 부동산 경기활성화에 성공했다고 합니다.⇨ 전혀 근거없는 주장입니다. 일본 정부가 감면해 준 것은 주택 증여세가 아니라 '주택구입자금에 대한 증여세'입니다. 건설업계의 이해를 대변하는 한국주택협회의 권오열 부회장도 지난해 8월 10일 < 헤럴드경제 > 에 기고한 칼럼, '주택거래 활성화를 위한 제안'에서 이렇게 썼습니다. "일본은 2010년부터 부모가 자녀에게 주택구입자금을 증여할 때 최대 1500만엔까지 증여세를 비과세하는 제도를 시행하고 있다." 그런데 이 단체가 최근 갑자기 일본의 '주택구입자금 증여세 감면'을 '주택 증여세 감면'으로 둔갑시키고 나서 엉뚱한 주장을 하고 있습니다.

3. 한국주택협회는 어떤 단체입니까.⇨ 이사회의 구성을 보면 이 단체의 성격을 알 수 있습니다. 이 단체 회장은 현대산업개발 박창민 사장입니다. 부회장단은 건설사 CEO 5인과 권오열 부회장으로 구성되어 있고, 이사는 건설사 CEO 20인과 김영길 전무로 구성되어 있습니다

4. 권오열 부회장이 뭔가 잘못 알고 있었던 것 아닐까요.⇨ 보수언론들도 권 부회장과 비슷한 주장을 해 왔습니다. < 한경비지니스 > 는 2010년 10월 13일 '일본, 짓는 족족 팔려…순환선 주변 최고 인기'라는 기사를 통해, 일본이 "주택 취득 자금 등을 증여할 때" 증여세의 비과세 규모를 확대했다고 보도했습니다. 증여세 비과세 규모가 2009년의 500만 엔에서 2010년 1500만 엔까지 늘어났다는 겁니다. < 아시아경제 > 도 지난해 5월 24일 '5·10 대책은 지나치게 미온적'이라는 기사를 통해 일본정부가, 20세 이상이 "주택취득을 위해" 직계존속에게 증여받았을 경우 증여세를 비과세하도록 했다고 보도했습니다. < 중앙일보 > 도 지난 1월 13일 건설업체 CEO인 김언식 회장의 칼럼, '하우스푸어 해결책 있다'를 통해, 일본에서는 "부모가 자녀에게 주택을 구입해 주면" 증여세 등을 면제해준다고 주장하기도 했습니다.

5. '주택구입자금 증여세 감면'과 '주택 증여세 감면'은 어떻게 다른가요.⇨ 많이 다릅니다. 주택구입자금 증여세 감면은 주택경기 활성화에 도움을 줄 수 있습니다. 그러나 주택 증여세 감면은 전혀 도움을 주지 못합니다. 주택구입자금 증여세 감면은 주택 매수 의지가 있지만 자금이 부족한 사람들에게 매수할 기회를 확대해 줍니다. 그리고 이를 통해 주택 매수세가 살아나면 주택경기는 활성화될 수 있습니다. 그러나 주택 증여세 감면은 매수 기회 확대와 전혀 무관하기 때문에 주택경기 활성화에 전혀 도움을 줄 수 없습니다.

6. 일본이 한시적으로 주택구입자금에 대한 증여세를 감면하기로 한 주된 이유는 어디에 있었나요.⇨ 이유는 크게 두 가지입니다. 하나는 지난 20년 이상 지속된 주택경기 침체가 국민경제에 지나치게 큰 악영향을 미쳤다는 것이고, 다른 하나는 부가 지나치게 고령층에 집중된 일본경제를 활성화하기 위해서는 상속세 부담은 그대로 두되 증여세 부담을 줄일 필요가 있었다는 것입니다.

7. 하나하나 살펴 보겠습니다. 지난 20년 이상 지속된 일본의 주택경기 침체는 국민경제에 어떤 악영향을 미쳤나요.⇨ 1990년과 2010년 사이 IMF가 선정한 29개 선진국의 1인당 실질GDP 상승률은 47.5%였습니다. 반면 일본은 16.2%에 그쳤습니다. 평균의 1/3 수준입니다. 고용 상황도 매우 좋지 못했습니다. 같은 기간 일자리는 거의 창출되지 않았습니다. 이 기간 일자리는 6249만 개에서 6257만 개로 8만개 증가하는데 그쳤습니다.

8. 같은 기간 우리나라의 1인당 실질GDP와 일자리는 어느 정도 늘었나요.⇨ 같은 기간 우리나라의 1인당 실질GDP는 145% 증가했습니다. 일자리는 1808만 개에서 2383만 개로 575만 개 늘었습니다.

9. 우리나라가 일본과 같은 부동산 경착륙에 직면할 경우 어떤 결과가 나타날까요.⇨ 우리나라는 최근 10년간 경제적 어려움 속에서도 매년 30만 개 정도의 일자리를 창출해 왔습니다. 그러나 향후 20년 간 일본과 같은 부동산 경착륙이 지속된다면 600만 개의 일자리를 창출할 기회를 상실하게 됩니다. 10년 간이면 300만 개, 5년 간이면 150만 개의 일자리를 창출할 기회를 상실합니다.

10. 일본이 상속세 부담은 그대로 두고 증여세 부담을 줄이는 이유는 어디에 있나요.⇨ 일본 통계청에 따르면, 2009년 일본의 30대 순금융자산(=금융자산-금융부채)은 -262만 엔이었고 40대는 74만 엔이었습니다. 반면 50대 가계의 순금융자산은 927만 엔, 60대는 1785만 엔이었습니다. 부가 고령층에 지나치게 집중되어 있다는 징표입니다. 전문가들은 이 문제를 해결하기 위해서는 상속세 부담은 그대로 두되 증여세 부담을 줄여야 한다고 주장합니다. 지나치게 많은 부가 고령층에 잠겨 있을 경우 상대적으로 젊은 세대의 소비가 위축될 수 있다는 겁니다.( < 주간동아 > , 2011년 12월 19일자 자료)

11. 우리나라 화폐로 환산하면 일본 각 세대 순금융자산 규모는 어느 정도 됩니까.⇨ 2009년 평균 환율로 계산해 보면 -262만 엔은 -3571만 원이고, 927만 엔은 1억 2635만 원이며, 1785만 엔은 2억 4330만 원입니다.

12. 우리나라의 세대별 순금융자산 규모는 어느 정도 됩니까.⇨ 통계청에 따르면 지난해 우리나라 30대 순금융자산은 5004만 원이었고 40대는 4808만 원이었으며, 50대는 4568만 원이었습니다. 반면 60대 이상은 3059만 원이었습니다. 우리나라에서는 일본과 달리 부가 고령층에 지나치게 집중되어 있다는 증거가 없습니다. 따라서 일본처럼 증여세 부담을 줄일 이유도 없습니다. 오히려 우리나라에서 증여세 부담을 줄일 경우 부의 대물림 현상이 더욱더 심화될 겁니다.

13. 우리나라 30대의 순금융자산이 40대 이상보다 많은 이유는 어디에 있나요.⇨ 30대가 40대 이상에 비해 전월세 세입자 비중이 크고, 자가주택 보유자 비중이 작기 때문입니다. 통계청에 따르면 지난해 30대의 전월세 보증금은 4012만 원, 40대는 2817만 원이었고, 50대와 60대는 각각 1701만 원, 60대 이상은 806만 원이었습니다.

14. 30대의 전월세 보증금이 40대보다 훨씬 더 많습니다. 왜 이런 현상이 나타나는 겁니까.⇨ 통계청이 가계조사 결과를 발표할 때 전체 가구를 모집단으로 하기 때문입니다. 30대의 경우 전월세 보증금이 평균 4012만 원이라 할 때 모집단은 전월세 세입자가 아니라 세입자, 자가주택 보유자, 다주택자를 포함한 30대 전체입니다. 따라서 30대 중 59.4%(2010년)가 세입자라면, 세입자들의 전월세 보증금은 4012만 원이 아니라 6754만 원(평균)이 되는 것입니다. 또 40대의 전월세 보증금도 세입자 비중이 45%(2010년)이기 때문에 세입자들의 전월세 보증금은 2817만 원이 아니라 6260만 원(평균)이 되는 것입니다.

15. 그래도 30대의 전월세 보증금이 40대보다 높다는 것은 특이한 현상입니다.⇨ 이런 현상이 나타난 원인은 크게 세 가지입니다. 첫째는 세대별 소득 차이가 크지 않기 때문입니다. 통계청에 따르면 2011년 가구주 연령이 30대 미만인 가구의 연소득은 4679만 원이었고, 40대 가구는 5147만 원이었으며, 50대와 60대 이상은 각각 5053만 원, 3159만 원이었습니다. 둘째는 30대의 세입자 비중이 59%로 40대의 45%보다 높기 때문입니다. 30대의 세입자 중 중간층 비중이 높다 보니, 30대 세입자 1인당 전월세 보증금이 40대보다 높게 나타난 것입니다. 셋째는 저출산과 이에 따르는 '소황제화 현상' 때문입니다. 소황제현상이란 저출산시대에 부모들이 1~2명의 자녀를 황제나 여황제처럼 키우려 하는 현상을 말합니다.

16. 소황제현상은 주택시장에 어떤 영향을 미치고 있나요.⇨ 부정적인 면과 긍정적인 면이 있습니다. 먼저 부정적인 면을 보면 2000년대 부동산 광풍의 원인을 제공했습니다. 상당수 부동산 전문가들은 2000년대 부동산 광풍을 가수요로만 설명하려 했는데 지나치게 표피적인 생각입니다. 가수요와 실수요가 동시에 존재했다고 보아야 합니다. 그렇지 않으면 최근의 전세가 급등현상을 일관되게 설명할 수 없습니다. 다음으로 긍정적인 측면을 보면 최근에 소황제현상은 일본식 경착륙을 막아주는 버팀목 역할을 하고 있습니다. 이 현상이 없었다면 매매가 하락 폭이 지금보다 훨씬 더 컸을 것입니다.

17. 주택보급률이 100%이기 때문에 주택공급이 충분하다는데 전세가는 왜 폭등하는 겁니까.⇨ 주택보급률이 100%이기 때문에 주택공급이 충분하다는 주장 자체가 전혀 근거없는 것입니다. 주택보급률은 공급, 가격과 별 상관이 없습니다. 선진국이 주택보급률 100%에 도달한 이후, 추가 공급이 없었나요? 가격 상승이 없었나요? 예를 들어 경제수준이 우리와 비슷하고 주택보급률이 100%인데, 모두 다 초가집으로 채워져 있는 어느 나라를 가정해 봅시다. 이 나라에서도 주택보급율이 100%이기 때문에 고급주택 공급이 불필요할까요? 더 이상의 주택공급이 필요없다고 주장하는 사람들은 통계청이 발표한 2010년도 < 인구주택총조사 > 결과를 눈여겨 볼 필요가 있습니다. 이 자료에 따르면 서울시 주민의 41.1%가 아파트에 거주하고 있습니다. 전국 평균 47.1%보다 6% 포인트 낮고, 6대 광역시 평균 52.6%보다 11.5% 포인트 낮습니다. 이것이 수도권 아파트 매매가와 전세가 폭등의 원인을 설명하는 가장 중요한 지표입니다. 6대 광역시는 커녕 전국 평균에도 미치지 못한 서울시 아파트 비중, 이것이 지난 10년간 서울시 아파트 매매가와 전세가를 폭등시켰습니다.

18. 주택공급에 거부감이 큰 사람들은 과거 경험에 비추어 볼 때 공급을 확대하면 가격이 오르고 투기가 재발되었다고 주장합니다.⇨ 그들도 알아 두어야 할 것들이 있습니다. 하나는 역대정부가 부동산 정책을 미숙하게 추진해서 가격이 오르고 투기가 재발했다는 점이고, 다른 하나는 적절한 수요억제장치를 구비하고 공급을 확대하면 아무런 문제없이 무주택자들에게 값싸고 질좋은 주택을 안길 수 있다는 점입니다. 과거에 미숙한 사람들이 효율적인 수요억제장치를 찾지 못하다 보니 엉뚱하게 공급 자체를 모두 거부해 버리는 어이없는 일이 일어났습니다. 그들의 논리대로라면 서울시민의 59%는 영원히 아파트 수준 이하의 주택에서 거주해야 하고, 서울시민의 10%는 영원히 지금처럼 지하나 반지하에서 거주해야 한다는 결론에 도달합니다.

19. 그들이 찾지 못한 효율적인 수요억제장치는 무엇입니까.⇨ 부동산 과열수요를 막으려면 금융규제를 강화하는 것이 가장 효과적입니다. 노무현 정부 때는 이것을 제대로 활용하지 못하고 엉뚱한 곳에서 에너지를 낭비해서 정권을 한나라당에 넘겨 주었습니다. 우리나라의 금융규제장치는 유럽중앙은행이 극찬했을 정도로 좋은 제도이기 때문에 이것을 적극 활용해야 합니다. 국민은행이 매년 발표하는 < 금융수요실태조사 > 에 따르면 우리나라 국민들은 평균적으로 8000만 원 정도의 부채를 안고 집을 샀습니다. 향후 투기재발 우려가 있을 때 정부가 금융규제를 강화하여 이 수준을 6000만 원 혹은 4000만 원 이하로 낮춘다면 어떤 일이 일어날까요? 부동산 시장은 놀라울 정도로 안정됩니다.

20. 과거에 일부 지식인들은 금융규제 강화론에 대해 서민들만 피해를 본다며 딴지를 걸기도 했습니다.⇨ 과거에 지식인들 사이에 직관에만 의존하는 사람들이 많았습니다. 당시 국민은행의 조사결과에 따르면 고소득층의 LTV(주택가격 대비 대출액 비율)가 서민층보다 더 높게 나타났습니다. 금융규제 강화론으로 서민들만 피해를 본다는 주장이 전혀 근거 없다는 증거입니다.

21. 민주당 대선패배의 주요 원인 중 하나는 50대의 '반란'이었습니다. 10년 전 40대 때 민주당의 노무현 후보를 찍었던 그들이 왜 등을 돌렸을까요.⇨ 역시 좌충우돌한 민주당의 부동산정책이 결정적인 패인이었습니다. 민주당에는 부동산 정책에 대한 기본적인 원칙이 없습니다. 부동산 정책은 금리정책과 유사하게 추진하면 됩니다. 시장이 과열되면 냉각수를 뿌려 주고, 지나치게 냉각되면 온기를 불어넣어 주는 것이 원칙입니다. 그런데 2000년대 중반 시장이 과열될 때 분양가 상한제를 고집스럽게 거부했던 그들이, 최근 일본식 경착륙을 우려할 정도로 시장이 냉각되니까 그것을 금과옥조처럼 움켜쥐고 있습니다. 이해하기 어렵습니다.

22. 일부 지식인들은 온탕-냉탕을 오가는 부동산 정책이 시장을 망쳤다고 주장하기도 합니다.⇨ 그들의 논리대로라면 대공황 때 시장에 온기를 불어넣은 케인즈는 만고의 역적이겠습니다. 어이없게도 온탕-냉탕 거부론은 2005~2006년 부동산 과열기 때 보수언론이 내놓은 억지였습니다. 과열된 시장에 냉각수를 뿌리자고 하니까 그렇게 온탕-냉탕을 오가는 정책을 하면 안된다는 것이 당시 보수언론의 논리였습니다. 그런데 요즘에는 진보진영의 지식인들이 이것을 금과옥조처럼 움켜 쥐고 있습니다. 경제학 교과서에서 강조하는 정책의 일관성은 온탕-냉탕 거부론이 아니므로 주의해야 합니다. 그것은 '원칙의 일관성'을 말하는 겁니다. 케인즈처럼 냉탕시장에는 온기를 불어넣고, 과열된 시장에는 냉각수를 뿌리는 것이 정책의 일관성입니다. 지금의 민주당처럼 냉탕 시장에서 분양가 상한제를 움켜쥐고 있는 것은 정책의 일관성과는 아무런 상관이 없습니다.

23. 일부 지식인들은 이번 기회에 '투기하면 망한다'는 교훈을 남겨 주어야 한다고 주장합니다.⇨ 일부 지식인들이 '본때론' 혹은 '본보기론' 운운하는 것을 들었습니다. 그런데 황당한 게 있습니다. 누가 누구에게 본때를 보여준다는 건가요? 참여정부와 민주당은 하우스푸어들에게 집 사지 마라고 경고했는데, 하우스푸어들이 집을 사서 비극을 자초했으니 본때를 보여주자? 만약 참여정부 출신 인사들과 민주당 인사들 중 일부가 그런 생각을 가지고 있다면 앞으로 대선은 꿈도 꾸지 말아야 합니다. 충분한 정책 수단을 가지고도 그것을 제대로 활용하지 못한 정부가 정책 수단이 없어서 정부만 믿다가 크게 실망하고 막차를 탄 하우스푸어들에게 책임을 전가한다? 결코 용납될 수 없습니다.

24. 수도권 주택의 50% 이상은 2006년 거품 정점 이후 거래되었다고 합니다. 이것이 민주당 대선에는 어떤 영향을 미쳤나요.⇨ 결정적인 영향을 미쳤습니다. 수도권 주택의 50% 이상이 2006년 거품 정점 이후 거래되었다는 것은 수도권 주택의 50%를 가진 사람들 전부가 주택으로부터 어떤 이익도 취하지 못하고, 엄청난 대출이자를 지불하며 별도로 만만치 않는 보유세를 내고 있다는 것을 뜻합니다. 그 수가 수도권 유권자의 25~30%에 달합니다. 그런데 민주당은 이들에게 어떤 관심도 주지 않았습니다. 아니 오히려 이들에게 심리적 압박감을 주었습니다. 부동산 시장이 크게 냉각되어 투기재발 우려가 전무한 상태에서 민주당은 투기재발 우려가 있다는 이유로 '분양가 상한제'를 고집하는 억지를 부렸고, 일본식 거품 붕괴 우려로 단기간에 종부세를 부활할 가능성이 전무한 상태에서 그들은 '종부세'가 가장 좋은 세금이라며 불필요한 주장을 남발했습니다. 원래 유권자들은 혜택에 둔감하고 피해에 민감합니다. 그런데 민주당은 아무런 이익도 없는 정책을 부여잡고 하우스푸어들의 거부감을 유발한 겁니다.

25. 문재인 후보도 대선 직전 하우스푸어 주택을 5만 호 매입하겠다고 공약했습니다.⇨ 그래서 민주당이 '좌충우돌'했다고 하는 겁니다. 문재인 캠프가 하우스푸어 주택을 5만 호 매입하겠다고 한 것은 MB정부 정책을 답습한 극우적인 정책이었습니다. 반대로 분양가 상한제를 고집한 것은 극좌적인 정책이었습니다. 민주당이 극우에서 극좌로 왔다갔다 한 겁니다. 반면 새누리당은 효과는 적지만 극단적이지 않은 하우스푸어 대책과 렌트푸어 대책을 내놓으며 이들에 대한 관심을 표명했습니다. 분양가 상한제와 종부세 예찬론으로 하우스푸어들에게 심리적 압박을 가하던 민주당과 효과는 적어도 그들의 고충에 관심을 보였던 새누리당, 하우스푸어들은 둘 중에서 누구에게 표를 던졌을까요?

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