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■ 김규정, NH투자증권 부동산 연구위원

[앵커]

내년부터 주택을 구입할 때 대출 문턱이 높아집니다.

우리나라 가계 부채가 1,100조 원을 육박하자 이를 해결하기 위해 정부가 종합대책을 내놓은 것인데요.

[정은보, 기획재정부 차관보]

"대출 구조를 처음부터 나누어 갚아나가는 방식으로 개선을 해서 빚을 늘리는 구조에서 빚을 갚아나가는 구조로 전환하겠습니다."

이자만 갚아 나가는 대출을 억제하고 원금과 이자를 함께 갚아나가는 대출 방식을 늘려 가계 부채를 줄이겠다는 건데요.

지난해 정부는 부동산 경기 활성화를 위해 주택 담보대출에 대한 규제를 완화했었죠.

이로 인해, 내 집 마련의 기회는 늘었지만 가계 부채가 급격히 늘어났습니다.

경제 활성화를 위해 금리를 낮춘 것이 오히려 경제를 더 불안정하게 만들었다는 지적도 있습니다.

먼저 신규대출은 3년에서 5년 정도 거치기간을 지정할 수 있었는데 내년부터는 1년 이내로 거치기간이 줄어듭니다.

원금은 그대로 두고 장기간 이자만 갚아나가는 장기거치식 주택담보대출은 사실상 받기 어려워지는 겁니다.

또 변동금리로 주택담보대출을 받는 사람은 대출한도가 지금보다 줄어들 수 있습니다.

대출을 받았을 때보다 금리가 오르게 되면, 상환 부담금이 늘어나게 되는데요.

이제는 대출을 받을 때, 늘어날 부담금액까지 고려해서 대출 가능액을 산출하게 됩니다.

대출 심사의 벽도 높아집니다.

그동안은 주택 담보 중심이었다면 대출자의 상환 능력을 더 꼼꼼히 보는 건데요.

그동안 대출 심사는 신용카드 사용액 등으로 소득수준을 추정했었는데요.

이제 서류가 좀 더 추가돼 직장인의 경우 원천징수영수증으로, 사업자는 소득 금액 증명원으로 대출자의 상환 능력을 파악하게 됩니다.

제2 금융권의 부동산 담보 대출도 규제가 강화됩니다.

토지와 상가를 담보로 대출받을 수 있는 한도가 현재는 최고 80%에서 최저 60%까지 인데요.

이것을 50%로 내려 대출 규모를 줄일 방침입니다.

이전까지 1억짜리 토지와 상가를 구입할 때 최고 8000만 원까지 대출을 받을 수 있었다면, 앞으로는 5000만 원 이하로 제한되는 것입니다.

급증한 가계 부채를 막기 위해 정부가 내린 처방전, 살아나는 주택시장에 부정적 영향을 미치지 않을까 염려하시는 분들도 계실 텐데요.

부동산 전문가 전화 연결해 좀 더 자세히 알아보겠습니다.

NH투자증권 김규정 부동산 연구위원 나와계십니까?

[인터뷰]

안녕하세요.

[앵커]

안녕하십니까? 어제 정부가 내놓은 대책, 가계부채 대책인데요. 앞서 설명한 바와 같이 원금과 이자를 같이 갚아나가게 하고 대출 초기부터 자격심사를 엄격히 해서 부채를 줄이겠다는 건데요. 가장 중요한 특징이 뭐라고 보셨습니까?

[인터뷰]

일단 소득이 명확하게 활인되는 한도 안에서만 대출을 실행하겠다라는 것이고요. 고정금리나 원금을 분할해서 처음부터 상환하는 대출에는 결과적으로 좀더 유리한 금리 조건이 적용될 것으로 보입니다. 그래서 전반적으로 가계부채의 질을 개선하면서 부채의 총량 자체 증가속도를 늦추겠다는 것인데요. 일단 하반기 이후에 우려되는 미국발 금리인상 가능성에 대비해서 가계부채를 좀 관리하겠다는 방안 자체가 나온 것에는 긍정적인 평가들을 내리고 있는 상황입니다.

[앵커]

당장은 아니고 내년부터 시행한다는 건데요. 올해 대출을 받아서 집을 산 사람들, 기존 대출자 같은 경우에는 어떤 영향이 있는 겁니까?

[인터뷰]

기존에 대출을 받으신 분들에게는 내년 시행이기 때문에 소급적용이 되지는 않습니다. 다만 기존에 대출을 받으셨던 분이 내년 시행 이후에 추가 금액을 더 대출받으신다거나 아니면 다른 대출로 갈아타실 때는 내년부터 시행되는 이번에 발표된 이 대책을 적용받게 되는데요.

이를테면 기존의 거치식으로 이자만 갚는 대출을 쓰시던 분들도 내년에 다른 대출로 갈아타게 되면 원금을 같이 갚는 형태의 대출로 변경되실 가능성이 크다는 거죠. 그러다 보니까 오히려 이자만 갚는 대출을 좀 고려하신 분들은 연내에 미리 대출을 받아야 되는 게 아닌가 고민들을 하고 계신 것으로 조사되고 있습니다.

[앵커]

무엇보다 궁금한 것은 이번 가계부채 대책안이 부동산 시장에는 어떤 영향을 미칠까 아니겠습니까? 최근에 부동산 시세가 오름세를 보이기도 했는데 말이죠. 어떤 영향을 미칠 것 같습니까?

[인터뷰]

대출심사도 엄격해지고 원금을 처음부터 갚아야 된다는 부담이 커지면 그만큼 대출을 통해서 주택자금 마련하기가 어려워 지겠죠. 그래서 주택거래 자체가 위축되고 주택거래가 위축되면서 가격 회복 속도도 늦춰질 가능성이 있어 보입니다.

또 처음 부터 원금을 같이 갚게 되면 아무래도 투자성이 좀 떨어질 수 있기 때문에 투자수요자들도 많이 줄어들 가능성이 있는데 특히 고액 대출을 받아서 투자하는 재건축 상품이라든가 이번에 담보가치 평가기준이 강화되는 토지나 상가 같은 수익형 부동산 투자도 상대적으로 좀더 영향을 받을 수 있을 것으로 보입니다.

반대로 앞서 말씀드린 것처럼 내년 시행 전에 연내 대출을 미리 받는 수요자들의 움직임이 나타난다거나 현재 DTI 규제가 없는 분양시장이나 지방쪽으로 수요가 쏠리는 부정적인 풍선효과도 나타날 것으로 우려가 되는 상황입니다.

[앵커]

지금 짓고 있는 주택들도 많을 텐데요. 분양시장에는 어떤 영향을 미칠 것으로 보십니까?

[인터뷰]

일단 분양쪽에서는 상대적으로 현재 중도금 집단 DTI 규제 자체가 적용되지 않기 때문에 오히려 이 제도가 시행되더라도 기존 재고주택보다는 투자성 수요자들이 계속 대출을 활용해서 청약을 받거나 투자할 가능성이 많아 보입니다.

그래서 상대적으로 이쪽으로 투자수요가 좀더 쏠리는 현상이 나타날 것을 막기 위해서는 오히려 최근 과열열기가 있는 청약시장쪽에 재당첨제한이라든가 전매제한 기간을 늘린다든가 하는 조치들이 같이 적용되어야 될 것으로 보입니다.

[앵커]

최근에 보면 전셋값이 많이 오르면서 대출을 받으면서 집을 사는 사람들이 늘어났는데요. 최근 전셋값, 매매값 동향은 어떻습니까?

[인터뷰]

일단 계절상 비수기이기 때문에 전세수요 자체는 줄어든 측면이 있지만 주요 주거지역에서 전세물건 자체가 워낙 부족하기 때문에 전세 부족상황은 지속되고 있습니다. 그리고 국제적으로 비수기에도 불구하고 예년보다는 높은 상승률을 보이고 있고요.

특히 가격이 저렴한 임대시장이나 재건축이나 개발 이주수요가 발생하는 지역의 수요자들이 외곽으로 밀려나는 상황들도 계속 벌어지고 있습니다. 그래서 전세값 상승 때문에 집을 살까 하는 분들이 많은데 이번에 대출 심사 강화라든가 관리대책이 나오면서 집을 사기가 어려워지는 것이 아닌가, 이렇게 계속 시기를 고민하시는 분들이 늘어날 것으로 보입니다.

[앵커]

지난해 부동산 경기 활성화를 위해서 규제를 완화하고 금리도 내리고 이러다 보니까 대출 받아서 집 산 분들이 급증을 했고 그러다 보니까 가계부채가 늘어나고, 이렇게 됐는데요. 이번에 이번 정책을 보고 정부 정책이 조금 오락가락한다 이렇게 생각하시는 분들도 계실 것 같은데요. 이 부분은 어떻게 생각하십니까?

[인터뷰]

그런 지적을 하시는 분들도 사실 많습니다. 최근까지도 LTV, DTI 규제완화를 1년 더 연장하는 발표를 했었기 때문에 대출을 이용해서 내집마련을 하라고 유도를 하다 갑자기 이런 식으로 돼서 혼란스럽다라는 분들도 계신데 일단 예상보다는 최근 1년 정도 주택거래량이 빠르게 증가를 했고 그와 동시에 주택담보대출 금액이 예상보다 빨리 늘어나면서 관리 방안이 나온 것이라고 판단을 해야겠고요.

다만 이런 심사 강화나 시스템 자체가 나쁜 것은 아니지만 이번 관리 방안으로 선의의 피해를 보는 상대적으로 불이익을 보는 분들에 대한 대책은 같이 마련되어야 되는 상황입니다.

예를 들어 소득이 현저히 적은 젊은 세대주들이나 자영업자들 같은 경우에는 이번 대책에 좀더 불이익을 당할 수 있기 때문에 이런 분들이 주택을 마련할 수 있는 정책금리 상품이나 주택공급은 같이 공급을 하면서 가계부채도 관리가 되어야 될 것으로 보입니다.

[앵커]

소득이 적은 분들이나 자영업자들이 조금 손해를 볼 수 있다고 지적하셨는데 그걸 왜 그런지 설명해 주실 수 있겠습니까?

[인터뷰]

현재 소득을 기준으로 원금과 이자를 상환할 수 있는 능력에 대한 심사를 강화한다고 하는 것이기 때문에 현재 월급을 적게 받는 사회 초년병이나 젊은 분들은 전세집 찾기 힘들어서 집을 사려고 해도 대출받기가 까다로워서 사기가 어렵고 종전에 자영업을 하시는 분들은 소득증빙 자체가 어렵기 때문에 다른 사용비용들도 서류제출을 하셨었는데 그런 것들이 까다로워지면서 종전보다는 대출 문턱이 높아지십니다. 그래서 그런 분들이 종전보다 꼭 필요한 대출을 쓰지 못하는 경우에 대비해서 다른 대안을 열어두는 게 필요하겠죠.

[앵커]

이번 대책에 보면 유한책임대출제를 도입한다고 되어 있는데요. 유한책임대출제, 이게 어떤 내용입니까?

[인터뷰]

대출을 받으시면서 담보로 잡힌 집의 가격이 떨어지게 되면 대출금을 전액 상환하기가 어려워 지게 되잖아요. 소위 깡통주택이라고 표현을 하는데 이런 경우에 깡통주택이 된 집만 은행권에 넘기게 되면 모자라는 빚은 면제를 해 주는 제도입니다. 그래서 집값이 혹시 떨어져서 대출금 상환이 어려워지셔도 담보물만 가지고 어쨌든 빚은 해결할 수 있는 상황인데. 일단은 디딤돌대출 같은 정책기금을 가지고 운영할 수 있는 대출에 한해서 저소득층 대상으로 연말 정도부터 시범으로 한번 실행을 해 본다라는 발표가 있었습니다.

[앵커]

잘 들었습니다. 정부가 내놓은 가계부채 대책과 관련해서 말씀 들었습니다. NH투자증권 김규정 부동산 연구위원이었습니다. 도움 말씀 고맙습니다.

[인터뷰]

감사합니다.

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