건설사 '8월 도미노 폭탄 위기'..PF 연체 급증

입력 2008. 7. 19. 09:48 수정 2008. 7. 19. 09:48
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【서울=뉴시스】

최근 부동산 규제로 인해 주택시장이 어려워진 데다 미분양 적체현상이 지속되면서 프로젝트 파이낸싱(PF)을 통해 주택사업을 진행해온 중견 건설업체들에게 위기가 다가오고 있다.

지난해부터 시행된 분양가상한제에 앞서 상당수의 주택업체들이 자금을 조달해 사업을 진행한 데다, 최근에는 주택 미분양이 심화되면서 자금 상환이 어려워지고 있기 때문.

이에 따라 자금 상환시한에 따라 늘어나는 연체이자를 감당하기 어려운 데다, 더욱이 분양가상한제 사업승인 및 분양승인 신청 시점인 지난해 8월과 11월에 자금 수요가 많았던 만큼 상환시한으로 설정되는 올 8월과 11월에는 자금을 확보하지 못한 업체들에게 큰 여파가 올 수 있다는 지적이다.

18일 금융감독원에 따르면 금융권의 부동산 PF 대출 잔액은 2006년 50조3000억 원에서 2007년 70조5000억 원, 올해 3월 말 73조 원으로 급증했다.

대출 잔액 73조 원 가운데 은행은 43조9000억 원으로 가장 많았으며, 이어 저축은행 12조4000억 원, 보험사 5조 원 등의 순이다.

더욱이 올 들어 저축은행을 중심으로 연체율이 급증하고 있다는 점이 문제로 지적되고 있다. 저축은행들의 PF 대출 연체율은 지난해 말 11.6%에서 올해 3월 말 14.1%, 4월 말 15.6%, 5월 말 16.0%로 급증했다. 이로 인해 저축은행 PF 대출 비중은 전체 여신의 24% 정도를 차지하고 있다.

은행들의 PF 대출 연체율은 저축은행보다는 낮은 수준이지만 지난해 말 0.44%에서 올해 3월 말 0.82%로 증가할 정도로 이상 징후가 포착되고 있는 상황이다. 보험사들의 경우 연체율이 2.8%로 이중 손해보험사는 7.1%로 높은 수준이다.

이처럼 부동산 PF 대출의 연체율 우려가 지적되고 있는 가운데, PF를 통해 자금을 확보한 중견 건설사들은 분양 침체 속에서 자금을 상환하지 못해 일시에 위기가 닥칠 수 있다는 우려가 제기되고 있다.

해외건설 등 다양하게 사업을 진행하고 있고 자금 확보도 원활한 대형 업체들의 경우 어느 정도 부담을 감당할 수 있지만, 주택 위주로 사업을 진행하는 중견 업체들의 경우 분양이 제대로 진행되지 않음에 따라 부담이 더욱 커질 수 있다는 점 때문이다.

PF 대출은 금융회사들이 부동산개발 사업의 미래 수익을 담보로 돈을 빌려주는 것이다.

업계 관계자에 따르면 보통 분양을 마치기까지 진행되는 기간인 2∼3년가량 자금을 상환하는 것을 조건으로 PF 대출이 이뤄지고 있다.

이 때 자금이 충분치 않은 시행사들의 경우 본격적인 PF를 조달하기에 앞서 사업 인·허가 이전에 저축은행으로부터 브리지론 형태의 PF를 통해 자금을 조달하기 마련이다. 보통 토지대금의 10%인 100억 원 이내에서 계약금이 설정되는 만큼 해당 금액을 브리지론으로 충당한 뒤 인·허가가 가시화 되면 시공사의 지급보증을 통해 본 PF로 전환하는 게 보통이다.

특히 이 같은 상황에서 지난해 분양가상한제 시행에 앞서 건설사들의 분양이 집중되면서 이 같은 자금 위기가 1년 뒤인 올 하반기에 집중될 수 있다는 우려다.

분양가상한제 적용대상에 들지 않기 위해서는 지난해 8월 말까지 사업승인 신청을 완료하고 11월 말까지 분양승인 신청을 끝내야 했던 만큼, 이 시기에 건설사들의 자금 수요가 몰렸기 때문이다.

더욱이 분양이 제대로 이뤄지지 않으면서 상환할 자금을 충분히 마련하지 못하자 원금 상환과 연체이자 지급 부담이 커질 수밖에 없고 다른 금융사를 확보하기도 어려운 상황이다.

이 때문에 일부 업체의 경우 사업부지를 내놓는다거나 일부는 사업 인·허가까지 지연되면서 큰 이자 부담을 지고 있는 실정이라는 게 업계 관계자의 설명이다.

한 건설사의 경우 지난해 말 회사에 돌아오는 수천억 원 가량의 상환 금액으로 인해 수도권의 알짜 사업부지를 매각하기 위해 내놓았지만 아직까지 팔리지 않고 있는 것으로 알려졌다. 또 사업부지를 내놓는 것 외에도 사업권 자체를 양도하는 경우도 있다.

이와 함께 또 다른 건설사는 PF를 조성해놓고도 상당기간 인·허가가 지연되고 있어 연 50∼60억 원에 이르는 이자부담을 지고 있다는 전언이다.

건설업계 관계자는 "지난해 시행된 분양가상한제로 인해 이에 앞서 자금을 당겨서 사업을 할 수 있는 곳은 거의 다 했다고 보면 된다"며 "부동산시장 경기가 안 좋아지니까 분양이 안 되면 자금을 회수해야 하는데 미분양이 많아지다 보니 주택을 위주로 사업을 해 온 회사들은 부담이 클 것"이라고 말했다.

박정규기자 pjk76@newsis.com

류영상기자 ifyouare@newsis.com

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