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[[머니위크]은마아파트 재건축, 이번엔 진짜?]

"그림처럼 멋지게 지어지면 얼마나 좋겠습니까. 그동안 빗물 새는 것도 참고 기다린 보람이 있네요." (은마아파트 주민 A씨)

지난 3월 안전진단에 통과하면서 언론의 집중조명을 받았던 강남구 대치동 은마아파트가 다시 술렁이고 있다. 조감도와 단지구성 등 개략적인 개발계획 초안이 공개됐기 때문이다.

강남구청은 최근 은마아파트 재건축 정비계획 수립을 위한 용역업체를 선정하고 이들이 제안한 계획안을 발표했다. 구는 이 제안을 토대로 구체적인 용적률, 층수, 기반시설 기부채납률 등을 정하게 된다.

이에 따라 부동산 시장의 관심이 집중되고 있다. 업계는 서울 강남권의 대표적 재건축 단지인 은마아파트가 강남 재건축 아파트의 수익성을 가늠하는 잣대가 될 것으로 보고 앞으로의 사업방향을 주시하고 있다.

◆은마아파트, 5600가구의 초대형 단지로

앞으로 은마아파트는 어떻게 개발될까. 강남구가 채택한 개발제안서를 보면 1979년 준공된 4424가구의 은마아파트는 총 5605가구의 대단지로 재건축된다. 기존 주택의 전용면적에서 10%까지 늘려 재건축하는 1대 1이 아닌 소형주택건립의무비율을 적용한 2대 4대 4 방식을 택했을 경우다. 이 방식을 적용하면 전체 건립규모에서 60㎡(이하 전용면적) 이하 20%, 85㎡ 이하 40%, 85㎡ 초과 40%를 지어야한다.

은마아파트는 기존 용적률 196%의 고밀도 단지로 용적률 최대한 높여야 사업성이 나오는 것으로 분석됐다. 구 관계자는 "1대 1 재건축은 기존 권리자간 형평성이 높지만 94㎡ 이외 대형평형을 지을 수 없어 주민들의 선호도가 낮은 반면 2대4대4 방식은 다양한 평형구성이 가능하다"며 "또 용적률을 최대 300%까지 받을 수 있어 수익성이 높다"고 설명했다.

이렇게 되면 기존 규모보다 1181가구가 늘고 450가구를 일반분양할 수 있을 것으로 예상됐다. 주택형은 60~85㎡ 3084가구, 60㎡ 미만 1121가구, 85㎡ 초과 1400가구로 구성됐다. 면적별로는 ▲51㎡, 임대 731가구, 분양 390가구 ▲84㎡, 분양 60가구, 조합원 3024가구 ▲102㎡, 조합원 875가구 ▲108㎡, 조합원 438가구 ▲135㎡ 조합원 87가구로 계획됐다.

◆최고 50층의 고품격 랜드마크 단지로 변신

단지도 기존의 빽빽한 아파트 일색이 아닌 널찍한 공원과 광장을 조성해 초고층 랜드마크 단지로 조성된다. 건물을 최고 50층까지 올리고 하부공간에 여유를 둬 쾌적한 명품단지를 만들겠다는 계획이다.

용역업체 관계자는 "이곳은 3종 일반주거지역으로 높이 제한이 2종보다 자유롭고 인근 남부순환로, 영동대로 등 넓은 도로에 둘러싸여 초고층으로 짓는 게 충분히 가능하다"며 기대감을 드러냈다.

이와 함께 탁 트인 녹지축과 광장을 꾸며 친환경 단지로 만든다. 학여울역 사거리에는 랜드마크 타워와 녹지공원, 삼성로변은 근린상업시설과 보행도로를 조성한다. 보행과 녹지축은 양재천과 탄천까지 연결해 주변과 소통할 수 있는 공간구조를 만들 계획이다.

단지 중앙 남북 녹지축을 따라 개방적인 선큰 보행가로가 생기고 도로에는 커뮤니티 시설과 연도형 상가가 배치된다. 또 대치역, 학여울역에 지하 보행통로를 연결하고 중앙홀을 설치하는 방안도 검토되고 있다.

◆앞으로 남은 과제는

하지만 이는 말 그대로 청사진일 뿐 기부채납률에 따라 용적률과 층수 등이 조정될 가능성이 크다. 구는 주민들의 의견을 최대한 수렴해 개발방향을 수정할 계획이다.

특히 초고층 랜드마크 타워 건립의 경우 내년 상반기 정비계획 확정 시 서울시의 심의를 통과해야 가능하다. 일각에서는 한강변 초고층 사업을 추진 중인 서울시가 제2롯데월드에 대해서도 긍정적인 반응을 보여 은마아파트 고층개발도 가능하지 않겠느냐고 전망하고 있다.

은마상가 개발 문제도 남아있다. 500여개 점포가 입점한 은마상가는 상가임차인이 80% 이상이다. 상가를 재건축하게 되면 최대 1억원 가량의 권리금을 주고 입주한 임차인들은 법적 보호를 받을 수 없게 돼 재건축을 반대할 가능성이 크다.

이에 용역업체는 은마상가가 계속 영업을 할 수 있도록 존치해 리모델링하고 나중에 재건축이 가능하도록 획지를 분리해 개발하는 방안을 제시한 상태다. 하지만 상가의 대지면적이 아파트 면적의 1/10에 해당하는 1만7700㎡로 작지 않아 분리할 경우 사업성이 떨어질 가능성이 있다. 대치동 A공인관계자는 "상가를 포함해 통합개발하면 사업시기가 늦어지고 분리하자니 반쪽짜리 개발이 될까 우려된다"고 말했다.

앞으로 강남구는 내년 1월까지 정비계획안을 입안하고 내년 2월 주민공람과 주민설명회를 열 계획이다. 앞으로 정비계획에 대한 주민의견이 수렴되고 서울시의 정비계획 결정이 완료되면 조합설립, 사업시행인가 등을 받아 사업이 진행된다. 강남구 관계자는 "내년 5월 정비구역지정이 완료되면 2012년 5월 사업시행인가를 거쳐 2016년 10월 입주할 수 있을 것으로 예상한다"고 말했다.

◆추가부담금은 얼마

은마아파트 조합원들은 새 아파트에 입주할 때 얼마를 더 내야하는 지가 최대 관심거리다. 은마아파트는 76㎡, 84㎡ 두가지 평형으로 구성돼 있는데 추가비용을 결정하는 대지지분은 76㎡가 48.33㎡, 84㎡가 53.95㎡다. 조합원들은 84, 102, 108, 135㎡ 중 선택할 수 있다.

재건축 컨설팅업체인 J & K 부동산투자연구소의 시뮬레이션 결과 76㎡ 아파트 소유자가 102㎡ 아파트에 입주하려면 4억5000만원을 더 내야하는 것으로 나타났다.

원이 필요하다. 현재 은마 84㎡는 10억2000만~10억6000만원선으로 새 아파트에 입주하려면 총 20억원이 넘게 드는 셈이다.

인근 같은 평형의 아파트의 시세와 비슷한 수준이다. 2006년 입주한 도곡동 도곡렉슬 134㎡는 현재 20억5000원, 2004년 입주한 대치동 포스코더샾 139㎡가 15억7500만원에 시세가 형성돼 있다.

대치동의 K공인관계자는 "2016년 입주를 감안할 때 물가상승분과 대규모 개발에 따른 시세상승분을 감안하면 분양가가 22억원은 넘지 않겠느냐"며 "요즘 재건축 시장이 맥을 못추고 있지만 투자비용이 주변 시세보다 낮다는 점에서는 투자가치가 없는 것은 아니다"고 말했다.

이 같은 분석에 다른 강남 재건축 단지들도 기대감에 술렁이는 분위기다. 은마아파트 맞은편의 개포주공 등은 '개포지구 재건축 가이드라인' 발표를 앞두고 있으며 지난달 안전진단을 통과한 잠실주공5단지도 개발에 속도를 낼 전망이다.[주요기사]☞ 울산 임시번호판 단 신형 '그랜저'...출시임박

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머니투데이 전예진기자 jjeon@

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