2008년 집값 동향은 어떻게 될까. 새정부 출범을 계기로 부동산 시장의 기대감이 커지고 있다. 시장 전망을 놓고는 전문가들 사이에서도 엇갈린 반응이 나오고 있다. 또 새해 부동산 시장에 영향을 미칠 주된 변수가 무엇이 될지도 관심사다. 전문가들이 전망하는 2008 부동산 시장 기상도를 살펴본다.

◇RE 멤버스 고종완 사장=2008년 집값은 3% 이내에서 약한 등락을 보일 전망이다. 다만 상반기에는 약보합세가 이어질 것으로 예상된다. 부동산정책 완화에 대한 기대감이 있지만 관망 심리도 있기 때문이다. 반면 하반기 이후는 시장자율 위주의 부동산정책이 제도·현실화되면서 가격도 강보합세로 돌아설 것이다. 따라서 실수요자 중심의 중·장기 투자 관점에서 시장에 접근하는 것이 유리하다. 서울에서는 뉴타운과 도시재정비 촉진지구가 유망해 보인다. 수색 증산·장위지구와 영등포구 신길지구, 동대문 전농·답십리·이문·휘경지구, 천호지구, 구로·금천 역세권지구 등이다. 여유 자금을 확보한 중장기 투자자라면 강남권의 대치, 개포, 일원, 압구정, 잠실, 강동에 관심 가질 만하다. 재건축아파트는 급매물을 노려봄직하다. 수도권은 강남에서 판교·광교·죽전·수지로 이어지는 '제2경부축'과 영종, 송도, 청라, 김포, 파주 등으로 이어지는 '서부축'이 각광을 받을 것으로 보인다.

변수라면 새정부의 부동산 정책이다. 잘못된 시그널을 주면 '가격폭등-투기수요 재연'으로 이어질 수 있다.

■ 고종완 사장

▲집값 예상 3%이내 약한 등락. 상반기 약보합세·하반기 강보합세.

▲투자 방향 뉴타운·도시재정비지구. 제2경부 및 서부축.

▲주요 변수 새정부 부동산정책. 해외부동산 하락. 금리상승.

◇신한은행 고준석 부동산재테크 팀장=내년 집값은 서울·수도권의 경우 5% 이내에서 상승할 것으로 보인다. 지방 주택시장은 미분양 물량 해소가 쉽지 않을 것이다. 다만 침체 상황이 서서히 호전될 것으로 예상된다. 미분양 부담이 여전한 만큼 지방 집값은 소폭 하락할 전망이다. 침체된 부동산 경기를 살리기 위한 변수로는 대출 규제를 꼽고 싶다. 대출 규제가 완화되면 부동산 거래가 활성화될 것이다. 또 부동산 관련 세금도 변수다. 1가구 2주택 양도세 중과나 부동산 관련 보유세의 완화 여부에 따라 시장 분위기가 달라질 것이다. 재건축 규제 완화 역시 관심거리다. 재건축 규제 완화를 통해 공급을 늘릴 경우 부동산 시장에 미치는 파급 효과는 클 것으로 예상된다.

내년에는 변수가 많은 만큼 철저히 실수요 위주로 장기적인 관점에서 접근하는 것이 좋다. 또 미분양 아파트에 관심을 가져볼 필요가 있다. 미분양 아파트의 경우 청약통장을 사용하지 않아도 되는 장점이 크다. 입지적으로 양호하고 일시적인 공급 과잉으로 미분양된 아파트를 선별해 매입하는 것이 유리하다.

■ 고준석 팀장

▲집값 예상 5% 이내 상승. 지방은 소폭 하락.

▲투자 방향 실수요 장기적 접근 필요. 미분양 아파트 눈여겨볼 만.

▲주요 변수 대출규제. 종부세 등 세금정책. 재건축 규제 완화.

◇닥터아파트 이영호 리서치 센터장=수도권 아파트값은 보합세, 지방은 하락세가 점쳐진다. 전국적으로는 3.0% 상승이 예상된다. 버블세븐 지역은 참여정부 기간 동안 너무 올라 약간의 조정국면이 있을 것으로 보인다. 하지만 폭락은 없을 것이다.

수도권은 지자체에서 2020년까지 개발계획이 나온 용인, 성남, 안양, 하남, 고양 등이 개발 수혜로 꾸준한 상승이 전망된다. 지방은 미분양이 발목을 잡아 추가 하락이 불가피하다.

주요 변수로는 신분양제도를 꼽을 수 있다. 민간택지 분양가 상한제, 전매제한 기간 강화, 청약가점제 등이 복합적으로 작용하면서 수요자들의 주택 구매심리가 엇갈리고 있기 때문이다. 민간택지 분양가 상한제 아파트의 분양가 인하 폭이 무엇보다 중요하겠지만 전매가 자유로운 기존 아파트 수요가 더 늘어날 것으로 예상된다. 새정부도 집권 초기에는 규제 완화를 서두르지 않을 것이기 때문이다. 금리상승도 고민이다. 따라서 재개발 지분 매수가 최고의 투자처라고 할 수 있다. 다만 가격이 너무 올라있다는 것이 문제다.

■ 이영호 센터장

▲집값 예상 전국 3% 상승. 수도권 아파트값 보합세. 지방은 하락세.

▲투자 방향 재개발 지분 매수. 파주·시흥 소형 아파트.

▲주요 변수 분양가상한제·전매제한 등 신분양제도. 금리 상승.

◇건설산업전략연구소 김선덕 소장=새해 집값은 강보합세를 나타낼 것으로 보인다. 서울과 수도권은 1~2% 상승하고 지방은 미분양 소진이 쉽지 않은 만큼 2~3% 하락이 점쳐진다.

새정부가 등장해도 새해에는 지금의 부동산가격 안정세를 뒤바꿀 만한 특단의 정책을 당장 내놓지는 않을 것이다. 따라서 흐름은 크게 달라지지 않을 전망이다. 또 공급 측면에서 2008년 아파트 입주 물량이 2007년보다는 다소 감소할 전망이다. 그러나 누적 미분양 물량이 워낙 많기 때문에 공급이 집값 변동의 변수가 되지는 않을 것이다.

문제는 금리다. 은행권 대출금리가 8%대를 찍었고 주택담보대출을 받아 내집 마련을 하기가 상당히 부담스러워졌다. 다만 금리가 상승하더라도 새정부의 규제 완화에 대한 기대감이 있는 만큼 일정부분 조율한다면 강보합세로 돌아설 것이다. 물론 지방 침체는 2008년에도 비켜가기 어려울 것으로 보인다. 또 미국 모기지상의 부실 정도에 따라 국내 부동산 시장이 영향을 받을 수 있다. 투자를 고려한다면 경매나 저가 매물 매입을 하는 것이 좋다.

■ 김선덕 소장

▲집값 예상 집값은 강보합세. 서울 수도권은 1~2%상승.

지방은 2~3% 하락.

▲투자 방향 경매와 저가 매물 매입 전략 구사해야.

▲주요 변수 미분양과 금리.

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