조선비즈

수요가 줄어들고 공급이 늘어나면 소비자들은 상품을 비교하고 품질을 따지게 된다. 이는 빌딩 시장에서도 예외가 없다. 경기 불황과 공급과잉으로 국내 오피스빌딩 시장도 질을 따지는 시대가 왔다.

최근 오피스시장의 경우 '빈익빈 부익부' 현상이 두드러지고 있다. 최근 2~3년간 계속된 경기 침체로 기업들이 구조조정에 나서면서 사무실 수요가 줄어든 반면 오피스 공급은 급증했기 때문이다. 특히 최근 몇년간 서울 도심의 빈 사무실이 늘어나면서 건물주가 입주사를 따져가며 임대를 주던 일은 이제 옛말이 됐다.

◆공급 넘치는 오피스 시장

불과 4~5년 전만 하더라도 덩치 큰 기업들이 입주할 만한 프라임급 오피스빌딩은 태부족이었다. 당시 한 외국계 금융회사 대표는 "강남과 여의도, 광화문 일대의 프라임급 빌딩이 너무 부족해, 사무실을 얻기 어렵다"고 말하기도 했다.

그러나 이제 상황은 180도 달라졌다. 과잉공급은 곧 임대시장 위축으로 이어졌다. 실제 금융회사가 밀집해있는 여의도 지역의 공실률이 급격하게 늘어난 것도 공급과잉에서 이유를 찾을 수 있다.

지난해 IFC라는 매머드급 오피스빌딩이 여의도에 완공되면서 여의도 공실률이 훌쩍 올라갔다. 부동산 투자 자문회사 알투코리아에 따르면 지난해 4분기 기준 서울 오피스 공실률은 5.9%였는데, 여의도 지역만 11.1%에 달했다.

건설업계 한 관계자는 "공급이 늘면서 이젠 입주사들이 더 좋은 조건을 제시한 곳을 골라 들어오는 상황"이라며 "프라임급 신규 오피스가 늘어나면서 낡은 빌딩들은 공실률이 증가할 것으로 보인다"고 말했다.

◆빌딩 과잉공급 왜?

빌딩 공급이 늘어난 이유는 금리 인하 추세가 이어지면서 자금이 오피스빌딩으로 몰렸기 때문이다. 금융위기로 투자처가 줄어들면서 그동안 안정적인 수익이 가능한 오피스빌딩 시장으로 투자가 늘어난 것이다.

몇 년전만 하더라도 기관들이 빌딩에 투자할 경우 연간 수익률 7%를 올릴 정도였다. 그러나 최근에는 목표수익률이 5%만 넘겨도 오피스빌딩 투자에 자금이 몰린다.

이 때문에 일부 펀드 등이 보유한 빌딩의 경우 오히려 임대수익은커녕 운영손실을 보는 곳들도 있다. 특히 펀드 소유의 빌딩이 매물로 나오는 사례도 증가하고 있다. 펀드의 경우 4~5년 정도의 투자 기간이 끝나고 만기가 돌아오면 매각을 진행해야 하기 때문이다.

현재 매물로 나온 프라임급 빌딩으로는 종로구 중학동 트윈트리 빌딩과, 서울시청 인근에서 시공 중인 A빌딩 등이 있다.

◆도심권역 공실 늘어날 듯

올해도 매머드급 오피스빌딩이 잇따라 들어설 예정이다. 올해에만 종로구 청진구역제5지구에 23층 규모(4만991㎡)의 스테이트타워 광화문이 지어지며, 용산구 동자동4구역(27층 3만6657㎡), 중구 N타워(27층 5만1377㎡), 종로구 도렴구역제24지구(22층 3만8952㎡), 여의도 전경령회관(50층 16만8682㎡), 강남구 수서1-5구역(17층 4만6962㎡) 등 프라임급 빌딩이 잇따라 완공된다. 내년 1분기에도 청진구역제12~16지구(24층 17만5537㎡) 등이 줄줄이 완공될 예정이다.

특히 올해부터는 서울 도심지역에 청진도시환경정비구역 등을 중심으로 새로운 오피스빌딩이 들어선다. 이미 이 지역에는 2011년 이후 프라임급 오피스빌딩으로 센터원, 시그니쳐타워스, KT&G서대문타워, 스테이트타워남산, 파인애비뉴 등이 들어섰다.

부동산투자회사 한 관계자는 "새로 완공된 건물의 경우 프라임급이라고 하더라도 네임밸류가 떨어지기 때문에 일부 신규 빌딩은 높은 공실률을 면치 못하는 것으로 알려졌다"며 "CBD(도심권역) 지역에 오피스빌딩이 급증하면서 공실률도 늘어날 것으로 전망된다"고 말했다.

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