조선비즈

건국 이래 최대 규모 프로젝트로 꼽히는 서울 용산국제업무지구의 주민 보상안이 확정됐다. 사업비 31조원의 프로젝트인 만큼 주민 보상금액도 사상 최대 규모인 3조원에 달한다. 사업시행자인 '드림 허브프로젝트금융투자㈜'와 서울시는 사업 진행을 더디게 한 말뚝이 하나 사라진 만큼 한숨 돌리는 분위기다. 업계는 재원 조달 방안이 확정되지 않은 데다 서울시의 인허가 절차가 여전히 남아있고, 부동산 경기 침체로 분양 성공도 낙관할 수 없는 상황인 만큼 앞으로 풀어야 할 문제가 더 많다고 평가했다.

◆ 드림허브 "4부 능선 넘었다. 인허가 순항할 것"

사업시행사인 드림허브는 보상안 통과로 용산국제업무지구 사업이 4부 능선을 넘었다고 평가했다. 드림허브의 한 관계자는 "지금까지는 통합개발 찬반 주민들 모두 편이 갈려 우왕좌왕했지만, 보상안이 통과되고 나서는 보상수용을 중심으로 의견이 모이게 될 것"이라면서 "서울시와 협조를 통해 그동안 미뤄왔던 사업계획 인허가 등 절차를 밟아나갈 것"이라고 말했다.

용산국제업무지구 사업은 2007년으로 거슬러 올라간다. 코레일은 당시 용산 철도정비창 터(약 40만㎡)에 개발하는 사업을 구상했다. 서울시가 한강 경관 개선을 이유로 서부 이촌동(12만4000㎡)을 포함한 통합개발을 인허가 조건으로 내세웠고, 코레일은 이를 받아들여 사업 주체인 드럼 허브를 선정하고 용산국제업무지구 사업을 본격적으로 추진했다.

2008년 글로벌금융위기와 부동산경기침체가 겹치면서 사업이 삐걱대기 시작했다. 삼성물산이 사업에서 주도권을 내놓으면서 한동안 사업이 중단됐다가 지난해 7월 코레일이 '빌딩 선매입'등 파격적인 조건을 내놓으면서 사업을 재개했다. 그러나 올해 파견된 코레일 측 이사들이 보상 재원 조달 방안을 구체화해야 한다고 주장하면서 당초 올해 4월에 나오기로 한 보상안이 지금까지 미뤄졌다.

이번 결정을 놓고 서부 이촌동 주민들의 반응은 엇갈린다. 통합개발을 찬성하는 한 주민은 "보상금을 즉시 지급하는 것이 아니라 환지 개념으로 접근한 것이 아쉽지만, 보상을 하고 사업을 함께 이끌어 가겠다는 의지를 확인한 것은 긍정적"이라면서 "마음 졸이며 기다리는 시간이 줄어든다고 생각하니 다행"이라고 평가했다.

성원아파트의 한 주민은 "주민들을 현혹하기 위해 그럴듯하게 포장했을 뿐 구체적인 내용은 하나도 없다"면서 "호가가 2억원까지 올랐던 지번을 보상하는 방안 등도 빠졌다"고 지적했다. 통합개발을 반대하는 한 주민은 "도시개발에서 개발이익을 주민들이 공유하지 못하게 하는 조항이 있다"면서 "도시개발법으로 개발하는 것을 고집하는 한 지금 내놓은 주민보상안은 믿을 수 없다"고 의구심을 드러냈다.

◆ 사업성 악화, 재원조달 문제 등 "넘어야 할 산 많아"

보상안을 확정했다고는 하지만 넘어야 할 산은 많다. 서울시가 인허가를 내주기 전에 서부 이촌동 주민의 통합개발 찬반의견을 묻기로 한 절차가 남아있다. 현재 사업시행자는 보상안이 통과된 만큼 '찬반투표'도 쉽게 넘어갈 것으로 기대하고 있지만, 개발 자체를 반대하는 주민도 상당수라 이들을 설득하는 작업은 쉽지 않을 것으로 예상한다.

사업을 시작한 2007년 이후 5년 가까이 지연되면서 사업성도 많이 악화했다. 사업이 늦어지면서 프로젝트파이낸싱(PF) 대출로 조달한 땅값 이자 4억원 등 하루 손실액이 17억원에 달한다. 건설 투자자를 제외한 증권사, 은행 등 전략적 투자자들은 추가 재원 조달에 필요한 유상증자를 꺼리고 있다. 부동산 경기 침체가 계속 이어지는 것도 부담이다. 지금처럼 서울 전역의 집값이 하락하는 상황에서 연면적 395만㎡의 대규모 건물을 분양하는 것은 쉬운 일이 아니다.

건설업계의 한 관계자는 "5조원의 자금을 수혈해 놓고, 이 중에 절반이 넘는 3조원을 보상비로 쏟아붓는 결정을 한 것은 이해하기 힘들다"면서 "내년 분양에 실패하면 사업은 계속 미궁에 빠질 것"이라고 말했다. 드림허브 관계자는 "워낙 사업규모가 큰 만큼 앞으로도 난관이 있겠지만, 일단 한 단계를 넘겼다는 사실 자체가 중요하다"면서 "지금 부동산시장 상황이 좋지 않다고 해도 경기는 누구도 예측할 수 없는 만큼 비관할 필요는 없다고 생각한다"고 말했다.

드림허브는 코레일(지분율 25%)을 대주주로 공기업(SH공사), 관광회사(롯데관광개발), 자산 운용업(KB자산운용·푸르덴셜부동산투자), 건설업(삼성물산·GS건설·현대산업개발 등) 등 30개사로 구성됐다.

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