매일경제

층수 비슷한데 용적률 높아서울시 "관악산 안보여…빡빡해도 고층 안된다"

서울시의 지나치게 깐깐한 아파트 층수 규제가 반포 등 한강변 재건축 단지 동간격을 지나치게 좁혀 '닭장 아파트'로 만들고 있다는 비판이 제기된다. 수년 전 잠실 일대 재건축 당시 건물 간격을 지나치게 조밀하게 배치해 경관 관리에 실패했다는 평가를 받았는데 반포는 이곳보다 더 열악하다는 것.

서울시는 최근 서초구 신반포1차 재건축 단지에 대해 도시계획위원회 심의를 통과시키면서 최고 층수를 49층으로 올리겠다는 주민 의견을 배제하고 '35층+α' 수준으로 층고를 제한했다. 잠원대림 반포한양 삼호가든3차 등 한강변 아파트 역시 최고 층수를 28~35층 이내로 결정했다.

반면 용적률(건축 연면적/대지면적)은 신반포1차ㆍ잠원대림 등이 법정 상한선 근처인 290~300%를 받아 잠실 재건축단지(용적률 270~280%)보다 더 빡빡하게 생겼다.

이는 박원순 서울시장의 소형 임대주택 확대 정책과 관련이 깊다. 현행법상 늘어난 용적률 중 절반을 임대주택으로 공급하도록 돼 있기 때문이다.

결국 이대로라면 반포 한강변 단지는 재건축이 끝나면 서울에서 밀집도가 높은 '닭장 아파트'가 될 수밖에 없다는 지적이다. 최고 층수는 현재 34~35층으로 재건축된 잠실과 엇비슷하다. 하지만 건폐율(건축 바닥면적/대지면적)은 16~17%로 잠실(12~16%)보다 높을 것으로 추산돼 그만큼 건물 사이 빈 공간이 좁다.

문제는 경관이나 조망권과 크게 상관없는 비(非) 한강변까지 층수 규제가 확대되고 있다는 점이다.

서울시는 지난 11일 도시계획위원회에서 강남구 삼성동 상아3차와 서초구 서초동 삼호가든4차 재건축안을 보류시키면서 층수 문제를 걸고 넘어졌다.

상아3차는 용적률 300%를 적용해 최고 31층으로 올릴 계획이었지만 도계위는 용지 지반이 주변보다 높아 층수를 낮춰야 한다는 판단을 내렸다. 삼호가든4차도 용적률 299.9%를 적용해 최고 35층으로 올리겠다는 계획안을 제시했으나 '경부고속도로변에 위치해 경관 문제가 염려된다'는 이유로 보류 판정을 내렸다.

[홍장원 기자] ■ 서울시 "관악산 안보여…빡빡해도 고층 안된다"반포 재건축, 잠실보다 더 '닭장 아파트' 되나전문가 "한강변 등 포인트는 50층까지 높여야"강변북로를 통해 광진구 자양동 일대를 달리며 강 건너 잠실 일대 아파트촌을 바라보면 빽빽하게 늘어선 단지들이 마치 병풍을 쳐 놓은 듯한 느낌이다.

이 일대 잠실시영, 잠실주공 1~4단지 등 낡은 아파트촌을 2008년 재건축하며 최고 층수를 34~36층으로 제한한 대신 용적률은 270~280%대로 높게 책정했기 때문이다. 동 간 간격이 좁은 탓에 단지 외부에서 봤을 때 뒤편 건물이나 산이 전혀 보이지 않을 정도다.

2009년 신축된 반포자이나 인근 래미안퍼스티지도 별반 다르지 않다. 반포자이는 잠실 재건축 단지와 비슷한 수준인 용적률 270%가 적용됐지만 최고 층수는 잠실보다 낮은 29층을 받았다. 단지 외부에서 바라보면 잠실 아파트 못지않게 단지가 조밀하게 배치돼 있다.

문제는 이 같은 '닭장 아파트'가 반포 등 강남 한강변 일대에 무더기로 생겨날 가능성이 높다는 것이다.

서울시가 강남 아파트 재건축 단지에 매우 엄격한 층수 규제를 적용하고 있어서다.

최근 서울시 도시계획위원회 심의를 통과한 강남 재건축 아파트 층수를 보면 한 가지 공통점이 있다. 최고 층수가 한결같이 35층 안팎으로 제한됐다.

잠원대림이 35층, 신반포6차ㆍ서초한양은 각각 34층으로 묶였다. 주민들이 최고 높이 49층을 주장했던 신반포 1차 역시 '35층+α' 수준에서 도계위 심의가 떨어졌다.

반면 용적률은 법정상한선인 300%에 근접한 수준을 받고 있다. 용적률을 높여 사업성을 높이려는 주민들 욕심과 임대주택을 최대한 확보하려는 서울시의 이해관계가 맞아떨어진 결과다.

하지만 이 같은 서울시 결정에 대해 서울시 도시 경관을 전혀 고려하지 않은 '졸속 행정'이라는 비판 목소리가 높다. 용적률을 높여 가구 수가 늘어나면 그에 따라 층수를 올리는 것이 자연스러운데도 '한강변 수변 관리' 등 명분을 내세워 무리한 규제 잣대를 대고 있다는 것이다.

한 재건축 시장 전문가는 "이대로라면 반포 한강변 일대는 잠실보다 더 조밀한 형태의 빽빽한 아파트로 도배될 가능성이 높다"고 말했다. 실제 반포 재건축 단지 예상 건폐율은 16~17% 수준으로 13~16%인 잠실에 비해 훨씬 높을 가능성이 크다.

반면 서울시는 층수를 제한한 이유로 "건물이 높으면 남산, 관악산 등 주변 경관과 조화를 이룰 수 없다"는 점을 중요한 잣대 중 하나로 내세운다. 하지만 이 역시 설득력이 떨어진다는 지적이다. 서울시의 주관적인 판단에 불과하다는 것이다.

이남수 신한은행 부동산팀장은 "서울시 의견대로라면 관악산 꼭대기는 보일지 몰라도 조밀한 아파트 동이 병풍처럼 시선을 가로막아 산 중턱 경관은 전혀 보이지 않는다"며 "한강변 등 경관이 중요한 곳은 50층 안팎까지 허용하는 대신에 동 간격을 늘려 산의 전체적인 모습을 볼 수 있는 편이 더 바람직할 수 있다"고 말했다.

고층 아파트를 허용하는 대신 기부채납 등을 통해 일정 이윤을 환수하면 박원순호 서울시가 추구하는 '공공성' 확대 기조에도 크게 어긋나지 않을 것이란 의견도 나온다.

박합수 국민은행 부동산팀장은 "한강변 일대 기부채납으로 확보한 용지에 전체 서울시민이 이용할 수 있는 시설을 설치한다면 (고층 재건축을 원하는) 재건축 단지와 서울시는 서로 윈윈할 수 있을 것"이라고 말했다.

일본 도심개발 전문가인 모리 미노루 모리빌딩 대표도 "공간이 부족한 도심에서는 용적률을 높여 주거와 상업시설은 초고층화하고 지상은 녹화시켜 보행자와 주거하는 사람들에게 공간을 돌려주는 게 선진국형 도심 개발"이라고 말했다.

하지만 서울시가 이 같은 정책 기조를 쉽게 바꿀 가능성은 희박하다. 이미 한강변 일대 5~6개 재건축 단지가 층수제한을 조건으로 도계위 심의를 통과했기 때문이다. 향후 재건축 층수 기준을 바꿀 경우 이미 심의를 통과한 단지에서 거세게 반발할 가능성이 높다.

서울시와 일선 자치구가 이 같은 논의 확산을 조기에 차단하려는 것도 같은 맥락이다.

서초구 관계자는 "향후 건축 설계 과정에서 건물 배치를 심도 있게 고려하면 생각보다 동 간격이 조밀해지지 않을 수도 있다"고 말했다.

[이지용 기자 / 홍장원 기자] ■ 非한강변 재건축도 '층수' 제동삼호가든 4차·상아 3차 재건축 보류…소형비율 맞춰도 '조망권' 문제 삼아서울시가 비(非)한강변 재건축 아파트에도 본격 층수규제에 나선 것으로 보인다. 서울시 도시계획위원회는 지난 11일 서초구 삼호가든 4차와 강남구 상아 3차 아파트 재건축안 승인건을 보류시켰다.

서초 삼호가든 4차는 불과 2주 전 통과된 인근 삼호가든 3차보다 소형 비율을 더 높게 책정한 재건축안을 제출했는데도 보류돼 주민들 불만이 들끓고 있다. 총 2만7429.5㎡ 규모인 이 단지는 용적률 299.9%, 최고 층수 35층, 738가구를 제시했다. 앞서 삼호가든 3차는 용적률 298.2%, 최고 34층, 777가구로 통과됐다. 층수만 1개층 다를 뿐 거의 차이가 없다.

삼호가든 3ㆍ4차는 반포고와 길 하나 경계로 마주 보고 있다.

서울시가 중요한 재건축 심사 잣대로 삼는 소형 비율도 삼호가든 4차가 더 높았다. 3차는 27.2%, 4차는 31%를 각각 배정했다.

도계위는 "경부고속도로변에 있어 경관 문제가 우려되고, 다양한 형태의 건축 배치가 필요하다"는 이유로 재건축안을 보류시켰다. 결국 층수가 문제가 됐다는 얘기다. 경부고속도로변에서 보면 삼호가든 4차가 길쪽에 붙어 있고, 그 안쪽에 3차가 있다. 3차가 34층으로 허가가 났는데, 도로에 인접한 4차가 더 높아서는 안 된다는 논리로 보인다.

서울시는 박원순 시장 취임 이후 한강변 단지들의 층고를 심사하면서 도로변에서 운전하는 운전자의 눈높이에 따른 시야의 쾌적성과 조망권을 주요 잣대 중 하나로 삼고 있다.

문승국 서울시 행정2부시장은 반포 재건축 아파트 층수 가이드라인에 대해 "한강 건너 강북 강변도로 운전자가 관악산 꼭대기를 볼 수 있는 한계 층수가 35층 안팎"이라고 설명했다.

그러나 이 같은 잣대에 대해 상당수 전문가들과 조합들은 "동네나 단지마다 상황이 다른데 너무 천편일률적"이라며 불만을 제기한다.

신반포처럼 한강변에 바로 붙은 단지도 아닌데다 경부고속도로 쪽에서 봐도 어차피 녹지조망권 등을 확보하기 어려운데 너무 빡빡한 층수 잣대를 들이대는 것 아니냐는 지적이다.

같은 날 보류 판정을 받은 강남구 상아 3차 아파트는 용적률 299.99%, 최고 31층, 357가구(임대 49가구 포함)로 계획됐다.

위원회는 "주변 지역과의 지반 높이를 고려해 건물을 배치하고, 가로 활성화를 위해 지역사회 시설을 건립해야 한다"며 재건축안을 보완할 것을 주문했다. 역시 한강변 아파트가 아니지만 층수가 너무 높아 문제가 됐다는 얘기다.

[이지용 기자]

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