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■ 이승훈 푸르미부동산 컨설팅 이사

최근 부동산 시장 바닥론이 재부상되고 있다. 하지만 여러 가지 요소를 고려해야겠지만 완벽하게 바닥이다라고 보기에는 힘들지 않을까 한다. ○ 부동산 시장 바닥론 '솔솔'바닥론을 주장하는 분들은 매도 호가가 올랐다거나 조정기간을 오래 거쳤다, 미분양 분량이 소진됐다고 말하는데 매도 호가가 올랐다는 것은 실거래가라면 의미를 둘 수 있겠지만 호가자체가 올랐다는 것은 큰 의미를 두기는 어렵다. 또 조정기를 오래 거쳤다는 것도 논리적인 이견으로 근거를 대는 것이 아니기 때문에 크게 의미를 두기는 어렵다고 본다.미분양물량이 소진됐다는 부분은 확실하게 맞긴 하다. 그런데 미분양물량이 소진됐다는 것이 과연 주택심리가 회복돼 미분양물량이 많이 빠진 것이냐 이런 부분을 다시 한번 살펴봐야 하는데 실제로는 전세가격이 그동안 높은 가격으로 상승했기 때문에 실수요자분들이 전세에 대해서 회의적인 시각을 많이 갖고 있고 구입을 하려는 시각으로 많이 바뀐 것이다. 그중에서도 미분양 물량이 많아지다 보니까 건설사들이 많은 혜택을 주고 있다. 그런 부분이 잘 매칭돼 미분양물량중에서 특히 중소형평수에서 많이 소진이 됐다. 반대로 이야기하면 대형평수들이 많이 남아있고 앞으로도 털어내기 쉽지 않기 때문에 지금까지는 미분양물량이 많이 소진됐지만 앞으로는 소진되기 어렵기 때문에 지금까지 지표만 가지고 하반기도 바닥론 이후에 치고 올라갈 것으로 판단하기는 섣부르다.작년 말부터 실수요자분들이 전세가 3년 동안 많이 올랐고 작년 말부터 실수요자분들이 매매로 많이 돌아서게 됐는데 보통 작년 11부터 지난달 5월까지는 계속 상승을 했다. 지난 5월, 6월부터 떨어지고 이번 6월 조사에서도 약간 떨어진 것으로 조사됐다. 벌써부터 둔화되는 감이 있다보면 하반기는 상반기 만큼 미분양 물량이 빠지는 속도가 둔화된 것이 확실하고 문제는 상반기보다는 하반기 때 공급량이 3만호 정도 더 많아지기 때문에 미분양이 더 늘어나는 상황이 나타날 수도 있다. ○ 5·10 부동산 정책에도 시장은 '시큰둥'5월 말 기준으로 전국 미분양주택 6만 2천가구 정도 5월만에 만에 소폭 늘어난 것으로 통계지표는 나오고 있다. 5·10정책 자체가 문제가 있다고 보진 않는다. 학습효과라는 부분일 수 있다. 그동안 부동산 정책이 워낙 많이 나오니까 국민들 반응이 시큰둥하다. 이런 현상이 수년 전부터 나타났는데 예전에는 정책 하나가 발표되면 시장에 미치는 반응이 컸다. 언론, 미디어에서는 계속 보도를 하다보니까 홍보 아닌 홍보가 됐다.그런데 이런 정책들이 워낙 많이 나오다보니까 이런 뉴스 하나하나에 일희일비하지 않겠다는 것이다. 이런 부분이 있기 때문에 효과도 없고 또 심리적으로는 부동산가격이 오를 것으로 생각들을 안 한다는 것이다. 예전에는 강남불패다. 아니면 부동산 실제적으로 하락하는 경우는 거의 없었기 때문에 사기만 하면 오를 것이다라는 믿음이 강했는데 2006년 정점찍고 2008년 글로벌 금융위기 이후로 계속 하향조정되고 있다보니까 사람들이 부동산도 산다 하더라도 떨어질 수 있겠구나 생각하게 됐다. 그러다 보니까 수요자가 줄어들고 수급원칙에 의해서 가격이 떨어지는 구조를 만들게 되는 것이다 부동산가격이 오르지 않을 것이다라는 심리가 팽배해 있다면 어떤 정책을 내놔도 효과를 보기는 어려울 것으로 본다. ○ 부동산 가격 더 떨어질까?1억~2억 정도 낮춰졌음에도 불구하고 미분양 물량이 남아있는 상태이다. 예전에는 분양아파트가 주변 아파트가격을 끌어 올렸는데 지금은 오히려 마이너스 프리미엄이 생기지 않고 100% 분양을 시키기 위해서 주변 아파트보다 더 저렴한 가격에 분양하는 경우도 있다. 그러다 보니까 기존 아파트 가격을 오히려 하락시키는 현상이 나타나고 있따. 그러다 보니까 불안한 상황에선 주택가격이 더 하락할 가능성 있기는 하지만 가능성이 있다는 것이지 가격 하락폭이 큰 폭으로 떨어질 것으로 보지는 않는다. 왜냐하면 우리나라는 전세라는 제도가 있기 때문이다. 전세 가격이 워낙 많이 오른 상태에서 매매가는 변동이 없는 상태이기 때문에 매매가 대비 전세값 비율이 상당히 높아졌다. 지역에 따라서 75~80%까지 올랐고 서울 같은 경우 60% 이상 다 올랐다고 본다. 따라서 매매가격이 아무리 떨어져도 전세가보다 떨어질 수는 없는 것이기 때문에 갭이 이미 많이 준 상태에서 더 떨어져봐야 큰폭은 아닐 것으로 판단하는 것이다. ○ 부동산 시장 해빙기는 언제쯤하반기에도 특별한 이슈가 없을 것처럼 약보합세 유지할 것으로 본다. 매매가, 전세가 둘다 큰 변동 없을 것으로 보고 거래량도 많진 않을 것으로 본다. 지금 부동산 시장이 크게 활성화되거나 거래량이 많아지려면 국내경기, 경기경기, 글로벌적인 거시경제환경이 개선되지 않은 한 지금과 비슷할 것으로 본다. 추가적으로 변동이 없다면 정부에서도 고민을 할 것이고 추가적인 부동산대책도 나올 수 있겠다. 만약에 추가적인 대책이 나온다고 한다면 강하게 양도세폐지, 시중금리추가 인하 같은 부분을 손될 수밖에 없는데 이런 부분은 부동산뿐만 아니라 다른 사업군에 영향을 미칠 수밖에 없기 때문에 하반기에도 변동이 없다면 정부에서도 많이 고민이 될 것 같다. 지금 하반기도 상반기와 크게 다르지 않게 활성화되기는 어렵다고 본다.(자세한 내용은 동영상을 시청하시길 바랍니다)

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